北上广深楼市观察:一线城市房价涨势基本确立

来源:羊城晚报 2015-10-20 09:11:00

今楼市分演,颓势渐显,分化越烈。举国库存高企,唯一线城市,风光独美。

今四城楼市鼎足而立,北京贵、上海涨、深圳疯,广州则稳若泰山。

四城独立之行情还能走多远?泾渭分明之态势是否越演越烈?

且看楼市“四城记”。

战局之两主线: 一线城市全涨,三线城市全跌

楼市风云变幻,硝烟四起。

在1999年后的十年中,中国的楼市总是有很大的一致性:即楼价起来的时候,几乎所有地方都起来;楼价下降的时候,也几乎所有地方都下降。程度未必一样,但各地楼市走势有很高的趋同性。尤其是最近三年来,市场已大不相同。

今年以来,全国城市间房价走势分化的趋势一直在延续,数据显示,这种势头越演越烈,涨跌泾渭也越来越分明。

根据国家统计局公布数据显示,一线城市继续保持集体上涨的趋势,8月份,新房市场,深圳环比上涨超过5%,北京、上海涨幅也超过1%,广州接近1%;二手房市场,深圳涨幅依然最高,环比涨幅4.4%,北京、上海、广州环比涨幅也再1%-2%左右。

从同比涨幅来看,一线城市新房和二手房价格同比均上涨且涨幅相对较大,二线城市同比涨跌互现,三线城市同比仍然全部下降。一线、二线、三线城市呈现一种阶梯式过渡状态,有人开玩笑说,不是有很多城市都在争论自己是“一线还是二线,现在看看楼价涨跌风云榜便一目了然,也不用再争啦”。

战局之战况:一线城市涨势基本确立

假如把数据线拉长到今年全年来观察的话,一线城市的房价尽管不同月份都在盘整,但是整体向上的涨势已经基本确立。

根据国家统计局公布数据显示,今年开年到8月份,一线城市一、二手房价涨幅分别为10.5%与11.8%,二线城市房价涨幅为为0.2%与0.8%,一线城市涨幅遥遥领先。而三、四线城市价格则持续下行。

利好的积聚,让一线城市风光独好。

而一线城市土地市场也持续火爆。中原地产研究部统计数据显示,9月,一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元,创今年以来的最高纪录,环比8月全月涨幅高达188%。当月,一线城市土地平均溢价率达到了29.44%,也创造了年内最高。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为,实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市,而三四线城市的土地市场则无人问津。今年以来,房企聚焦一线城市拿地,地价上扬势头明显,这也将助推一线城市后市房价继续上扬。

北京:成交增幅六成稳步上涨持续

北京前九个月的一手商品住宅成交累计增长了六成左右

北京:

肥妹

战局之四城记:

在盘整中上涨

难现大反弹

北上广深,为一线城市之龙头。此四城,拥有最大的人口吸附力,仍然占据人口红利的制高点,积聚着未来最大的机遇,同时也可能积聚着未来最大的风险,独立的市场行情还能走多远?会否出现剧烈大反弹?

答案是:不会!尽管一线城市的涨势已经基本确立,然而大反弹的土壤仍然缺乏。

首先,中国房价上涨与国内经济增长关系甚密。随着我国经济步入中速增长的区域内,房价出现大反弹是缺乏基础的。

再者,尽管市民投资渠道仍然不算非常丰富,但是人们对房子的投资、投机性需求在下降,因为相对于一线城市动辄数百万的房价,上涨空间十分有限,不如拿钱去其他投资领域寻找新的机会。

最后,一线城市的房价泡沫需要更多的、持续的资金流入才能维系和推动,如火添油,“油”则为资金是也,而现在的房价上涨并没有太多的“油”来助推火势。

根据央行2009年1月的计划,全年广义货币供应(M2)增长17%,实际上2009年全年M2同比增长了27.7%。2009年一年,银行信贷增长接近10万亿元。而这10万亿元大多都流向房地产市场。现在尽管央行的货币政策也趋向宽松,但信贷货币增速远不及2009年。而从现在的房价基数而言,以上海为例,当初上海等一线城市商品房均价才1.5万元/平方米,而2015年上海等房产均价都在3万元/平方米以上。从货币信贷流向房地产的量来看,要维系这样的高房价,所需要的资金量要更大,而就当下而言,这个可能性并不存在。

润哥

战局之指点迷津:

短期有跌宕

长期趋稳定

楼市周刊本期所策划的“四城记”将更关注微观市场,通过对四城楼价、成交量节奏的把握,为读者把脉的是未来数个月的楼市风云。短期而言,楼市的跌宕起伏肯定是有的,对于短期想要入市的购房者而言,能够把握一个相对低点入市当然是最好的,而四大一线城市的冷暖走势有某种契合度,是购房者不错的横向参考坐标。

而对于更长远的未来,放在未来历史的坐标来看,我们只需云淡风轻,楼市已经步入一种缓慢恢复、持续平稳的常态,不慌不忙,不涨不跌,是为楼市之幸。

北京身为全国政治中心,所有宏观政令均由此发出,一向对各种政策的反应都极为敏感,可谓占尽天时。虽然去年的楼市同样是波澜不惊,但“330新政”出台后,北京楼市显现出稳步上涨行情,今年前9个月,北京一手商品住宅(不含保障房,下同)成交量较去年同期有较大幅度的增长,增幅接近60%;但成交均价累计的变化不大,增幅在2%左右。“今年一月至今,北京一手商品住宅成交均价基本保持稳中有升的态势,但是成交量上涨趋势明显。总体来看,市场以价换量现象比较明显。”戴德梁行北中国区研究部主管陆明说。

仲量联行中国研究部总监周志锋则认为,若不是光看全市均价,只比较同一楼盘价格,北京楼价的涨幅可能要多一些,“前9个月的累计涨幅大致在10%-15%水平。”

“330”带动背景市场明显回暖

说起来,今年前三个月,北京楼市的状况与去年相比并没有什么不同,但“330新政”出台后,京城买家对宏观政策也相当敏感,一手商品住宅市场自4月起就出现明显回暖,之后基本保持平稳上升态势。

这一轮上涨的原因,陆明说:“受经济下行压力影响,今年以来政府通过降准、降息,放宽境外机构及个人购买商品限制等多项措施刺激房地产市场,使市场需求得到释放。”

而6月,通州作为城市副中心消息公布后,使该地房地产市场再度火热起来,成交量大幅上涨。北京一手住宅成交面积在月份的增长尤为明显,同比、环比双双上涨。由于通州楼市热度上涨太快,8月中旬,为保证其房地产市场健康发展,防止过热,北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,对通州楼市实施限购政策。

国庆市场平稳,后市稳步上升

陆明介绍,按照房管部门公布的数据,9月开始,北京一手住宅的成交量持续波动,至月末有所回升。10月首周受“十一”假期的影响,成交量回落。即便国庆楼市有波动,但陆明依然认为,短期内,北京房地产市场将保持目前的发展态势,因为目前推动市场回暖的因素并未发生明显的变化,成交量仍将稳步上升,而出于当前开发商融资压力及市场环境影响,价格将保持稳定,以价换量仍为目前北京楼市的主旋律。

周志锋说,北京对新企业及人才都有很大吸引力,我们从写字楼的吸纳量就可以看出来。“由于北京写字楼的新增供应量较少,甲级写字楼的空置率一直很低,过去几年的新增供应量和吸纳量大致在十几万平方米左右,整体空置率是百分之二点几,今年有四十多万平方米的新增供应量,吸纳量也在45万平方米左右,整体空置率依然维持在3%水平,上述数据说明,北京未来的市场需求不可能太少,稳步上涨的态势还将持续,部分楼盘的价格涨幅有可能在今年内达到20%。”

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