房地产投资增速仍在放缓，但楼市销售却连续数月回暖。这是中国近20年来房地产市场并不多见的境况，但这很可能既不意味着房地产库存消化加快，也不代表着销售掉的房子可以为开发商带来足够的救急资金。

中国的房地产库存调整可能才完成一半。

10月14日，瑞银证券中国房地产行业分析师丁晓在接受经济观察报采访时表示，国内楼市销售连续数月回暖主要受到了居民改善性需求的推动，但房地产库存的调整可能只进行到一半，库存调整时间还将继续拉长，这将继续影响房地产的开发投资。

国家统计局公布的数据显示：8月全国房地产合约销售额同比增长31.5%，实现了连续5个月的正增长;1至8月，全国房地产累计合约销售额为4.07万亿元，同比增长18.7%，略高于今年1至7月16.8%的增速。然而前8个月，房地产开发投资的增速已降至3.5%的历史新低。“近些年，中国房地产销售回暖和投资回暖之间的时间差在逐渐拉长，2008年—2010年的周期比较短，一般是六七个月，但在2011年—2013年的周期拉长到9至10个月，在现在的周期中，投资增速的回升距销售回暖的时间差预计要12个月左右。”丁晓说。

在去库存的压力之外，城市可用于房产开发的土地库存也是房企是否选择再投资的重要因素之一。

中国指数研究院指数研究总监白彦军10月16日对经济观察报表示：现在一线城市的土地库存不到一年，二线城市在两年左右，而三线城市是五年多，这也是房地产开发投资增速收窄的重要原因。另外，尽管央行多次降准、降息，但是企业获得资金仍不那么容易，资金链的问题也是房企保守拿地的原因之一。

个贷再松绑

9月30日，中国人民银行、银监会联合发布通知，明确在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。这是今年中国政府在房贷政策方面做出的第四次调整。

此前，央行通过四次降息、放开公积金贷款等政策，以稳定房地产市场。而这次降低首付款比例的举措只适用于不实施“限购”的城市，北上广深四座一线城市及海南省三亚市均被排除在外。这意味着，此次政策的调整主要是以提振二三线城市房地产市场为目标，此举措于全年房地产交易市场最为火热的“金九银十”期间正式实施，被市场认为是意图更明显的“添柴”计划。

白彦军表示，从去年的“9.30”房贷新政到今年9月30日降低首付款比例，已经经过了一年，去年的政策效果已经释放完毕，政府部门更愿意在十月销售旺季到来之前，再给房市增添动力。“另外，这和投资压力也有关系。目前房地产投资一直处在增速收窄的通道，尽管这次政策的效果可能影响并不大，因为二三线城市房价并没有处于很高的位置，而且大部分消费者并非购置首套房，并不能感受到政策的实际影响，但这样的政策对于提振市场信心还是有一定作用。”白彦军说。

自去年“9.30房贷新政”出台以来，降息降准、下调购房首付比例以及更为灵活的公积金贷款政策等一系列楼市调控措施在过去一年时间内相继出拳，也让原本受到抑制的购房需求得到部分释放。

但是，中国房地产库存调整还将继续。