日前，上海最大体量的旧改征收项目——闸北区安康苑旧改基地的居民开始搬迁，这意味着操刀该项目的广东珠江投资股份有限公司（下称“珠江投资”）的旧改“如意算盘”正式打响。

作为近年来陆续从房地产主业隐退的朱孟依家族企业，珠江投资通过上海最大的旧改项目，低调地成为上海的隐形地主。此外，朱孟依家族旗下的企业在全国多地仍保留较大量的土地储备，沉寂已久的朱孟依旗下房地产板块通过旧改等方式广积土地。

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进入10月，刚刚签订协议不过半年的上海最大旧改项目就开始迅速启动搬迁，令业内惊讶不已。

此前在2月8日，珠江投资与闸北区政府签订了《闸北区安康苑旧区改造项目委托征收协议》。通过“毛地出让”形式获得的这个上海最大体量项目，总占地面积近13万平方米，地上总建筑面积近60万平方米，是珠江投资目前最大的项目之一。

“这对于已经入主上海长达14年之久的珠江投资来说，是一次华丽的回归。”某大型房企上海分公司高层人士赵先生向记者分析珠江投资拿下该旧改项目的意义时称，该旧改项目体量庞大，且属于上海市中心的稀缺地块资源，有望成为未来城市形象的明星展现区，“珠江投资近年来在上海地区少有斩获，且其他项目也并没有太多出彩之处，拿下安康苑项目提升了该公司在上海的整体地位”。

据业内人士分析，安康苑旧改项目设定为“毛地出让”，即政府不提供具备三通一平或七通一平的熟地，而是将带有拆迁以及基础设施投资任务的土地出让给开发商，由开发商负责平整，并计入地价成本。

“这种出让方式对企业的资金压力和开发周期压力带来较大挑战。”赵先生指出。

善于资本运作的珠江投资也未能幸免。据悉，由于珠江投资未能及时启动该基地动迁，为此，闸北区想方设法帮助开发商解决融资贷款等问题，推动该地块的拆迁进程。在政府力量加入拆迁进程后，该基地第一轮意愿征询，居民同意率高达97.99%，拆迁签约率11天就刷新了98%的旧改新纪录。

目前，根据上海市闸北区住房保障和房屋管理局网站显示，安康苑征收地块的土地估价为28883元/平方米，土地估价甚至超过了目前许多土地的起拍楼板价。

在上海参与另一旧改项目的房企人士张女士粗略估计，该片区的旧改项目约要投入成本超过50亿。

珠江投资盯准的是高昂征地成本背后的“如意算盘”。

上海链家研究部监控数据显示，距离珠江投资安康苑项目仅一公里的苏河湾华侨城地块在2010年初出让时以52783元/平方米成交，超过了同期同区域内的二手住宅房价。

上海链家研究部总监陆骑麟认为，未来安康路征收地块起拍楼板价很可能超过7万元/平方米，粗略估算该地块总价将会超过90亿元，最终的成交楼板价很可能超过10万元/平方米。

张女士分析，根据相关规划，安康苑地块未来定位为以现代商务中心为主体区域，而闸北区有大量的棚户区资源，珠江投资将该最大体量的旧改项目纳入版图内，对其在该区拓展住宅和商业板块的开发有很大的推动作用。