有一种跟风就人云亦云，有一种盲从叫随波逐流。若在商界，先行者发家，后行者眼红强行入场，则是个泡沫剧。泡泡越吹越大，总有破灭的一天。

对商业地产而言，最忌盲从。需专业沉淀，心细如发，非一朝一夕所能完成。但人们的思维习惯于前十年地产行业的发家故事。初入市场，往往考虑占有率，跑马圈地，先把地盘占领，再慢慢调整发展。

调整变革绝非易事。真正互联网思维的创新变革，有时候是革自己的命。很少有企业家有勇气向自己“挥刀”。成功与否，说的不好听一点，是企业基因决定。转型路上，很多企业诸多迷茫。看到若干个可能的出路，总想尝试一把，个例不少。

比如购物中心，纷纷选择改造成办公楼。或者O2O线上线下互动发展。在比如购物中心增加餐饮、儿童、娱乐等体验互动环节。

有成功，也有失败。不过，一个商业项目归根结底，成功的关键还在于通过精准定位需求，进行商业招商及运营管理。

“商改写”个案

随着电商冲击和购物中心的同质化，不少商场由于一开始定位、选址、运营的方面，已不适应时代的发展，关门歇业后，均转为办公楼。

曾以并购被业内熟知的光耀东方，旗下两大商业项目——光耀东方广场和中关村广场购物中心门庭冷落，出现搁浅迹象（地产中国网此前报道过）。时隔5月，记者走访发现，两大项目已有不少调整，其中有一部分是将商铺、购物中心改成办公楼。

近日，记者走访光耀东方广场发现，在原来国际特产博览城区域的地下一层，现已改为齐家网家居建材生活馆，试图打造O2O线上线下互联网+模式。而在原动批网体验广场区域，5楼已改为办公楼出租。由于受限原商铺格局，现被密密麻麻分割成众多小型办公室。除部分区域待租外，相比以前商铺搁浅现象，如今办公楼招租得到较大改善。五楼以下将调整为餐饮、儿童业态和家居床上用品等商业业态。一经营韩国品牌的商铺老板表示，他跟光耀东方签了两年合约，但缴费只缴了一年。之所以没有再缴费，是因为商场的业态正在调整，等调整完毕后，摊位有可能重新挪动，到时候再缴这一年费用。

而位于中关村西区核心地带的中关村广场购物中心，光耀东方似赋予更多期望。准备与创业公社“联姻”打造“中关村·东方创业谷”，“插足”现下最热门的创客经济。记者走访发现，该项目历时多月，目前仍在装修调整中。相关资料显示，中关村·东方创业谷，定位于“城市公园商业综合体”，由创新创业区、生态办公区、科技体验区、特色餐饮区、休闲玩乐区和生活购物区六大功能区组成。计划引入微软、谷歌、特斯拉、百度、小米等名企，集创新创业孵化器、加速器、路演广场、研发中心、培训基地于一体。

对于业态的调整，记者致电光耀东方相关人士，对方表示，目前业态的调整还没有最终决定。

“光耀东方老板李贵斌最早是在三线城市聊城起家，后来在一些城市收购烂尾楼及经营不善的物业，包装以后进行改造，进行快速销售，所以他的运作思路一直不是按照商业零售的规律，而是快速变现获取投资效益的经营思路。”全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波表示，李贵斌收购的项目更多看重价值洼地，而很多项目本身就有瑕疵，不论是地段，还是项目自身最早的定位、内部空间。包括光耀东方广场还是中关村购物中心，前期瑕疵就很大，对后期运营能力考验很大。此外，他的团队商业运营能力也在制约长期的经营能力。

无独有偶。在这之前，黄怒波旗下的中坤集团，在北京的重要商业地产项目——大钟寺商业广场同样遭遇了商业“百慕大”。这个项目在经营三年后，功能转型升级成办公楼。位于望京区域的华堂商场，也将业务调整为办公楼。

朱凌波分析认为，大钟寺商业广场位置虽好，靠近地铁旁，但项目周期拖太久，建筑格局较老，周边还有很多销售型物业，使项目整体定位和氛围受到一定影响。此外，品牌也没有经营起来。相比而言，因项目靠近地铁口，周边办公楼又稀缺，所以顺应市场，降低经营难度，改成办公楼。而洋华堂位于闹市区较偏地段，面积也小，不足以成区域商业中心，改办公楼是势所必然。

红利已逝

购物中心之所以改为办公楼经营，是风险控制方面比较现实的选择。

中购联中国购物中心发展委员会主任郭增利表示，中国过往的商业地产思路主要依赖经济增长红利、消费增长红利、人口增长红利，也因此而诞生出很多规模较大，但是实力并不强大的商业地产商，如今红利减退，如果还用传统的粗放型的发展思维，将难免遇到重重阻力，甚至难以为继。

总体上来讲，2015年购物中心总体营业额保持相对较好的增长，但由于结构正在进一步分化，强者更强的马太效应日趋明显。部分定位不够清晰，以及由于分布密度过大而导致的恶性竞争明显的区域，购物中心遭遇一定的业绩增长压力。购物中心新项目虽然继续保持增长，但招商压力比过往时期进一步放大，延期开业或者无法正常开业的比重可能会有所增加。

之所以出现如此局面，背后与地方财政不无关系。事实上，由于政府过于追求短期的土地财政收入，并且对开发周期的要求和限定并不科学合理，造成很多城市商业地产投入市场后，无法形成真正的商业吸引力，转为办公楼或者专业市场等现象已经成为新的常态。与此同时，商家面对客户需求、变化，也没能积极调整、升级。

其中，值得注意的是，很多商业发展更趋向强调和追捧所谓的“体验化”，并且出现了一窝蜂的现象，并快速形成新的同质化现象。

郭增利表示，只追求表象的体验消费，正在使商业面临较大的窘境。综合看，大部分体验类商户的经营情况并不乐观。例如餐饮品牌，SUIRAN 数量增长明显，但是由于更多品牌特色并不鲜明，并受人力和采购成本持续增长的影响，盈利表现并不理想。未来市场，出现一波新的体验类品牌关店的现象将在所难免。

相对应的，目前办公楼在一线和二线强城市的发展较为平稳，但是受制于整体经济增长减缓，除了少数城市的核心区域，办公楼租金增长并不明显。总体上，办公楼市场进入相对的平稳发展时期。不过，大部分二三线城市的办公楼已经遇到一定的开发和承租压力，办公楼销售的去化速度有所减慢，租赁市场也有所降温。

不过，相比正规办公楼，这些项目受格局所限，建筑陈旧，纵深较深等先天因素，即便是改造为办公楼，很多区域阳光无法找到，只适合做一些小公司的办公地点。

考验综合实力

值得注意的是，不少商家将商场改为写字楼，背后还看重了目前正火热的创客经济。

不过，朱凌波提醒大家，创客空间在北京虽然有未来，但单纯地将经营不好的商业改成简单的联合办公，是满足不了大众创新、万众创业的年轻人需求。

“创客空间没有主题，没有很好的定位，没有抓住年轻人特殊的生活方式，仅仅是对传统写字楼的再造、改造，我觉得难以满足市场的需求，也很难做好。” 朱凌波如是说。

事实上，毛大庆的优客工场，有一个口号“桌子只是入口”。背后创造的是整个产业链的服务，包括引入品牌，引入代表性的业态以及知名的艺人和明星企业，打造校园文化相关氛围。而要做好，并非易事。

从这一层面上再看中关村广场购物中心的转型。朱凌波表示，“李贵斌是金融出身，注重投资，但是商业地产需要长期运营，在商业运营能力，包括创客空间等方面，都需要真正转为互联网思维。即便是万达，腾百万的结合，如果不改变思路，按照互联网的思维方式也很难做成。脱胎换骨才能涅槃再生，仅仅是转型，微创新，加上物业本身的缺点，未来的前景令人担忧。

“对于中国商业发展环境而言，创新还是一句口号，对创新的风险和代价，大多数的企业没有充分的思想准备和勇气，也难有能力应对和承担，而表象的创新、深度的模仿还是商业最大的通病，需要从根本上加以扭转。”郭增利强调说。

事实上，进入经济增长新常态后，商业地产的发展策略将转向依靠专业操作实力、综合团队实力、低成本资金获取能力实现新的发展和新的增长，特别是要把对消费者精神上的满足作为重要的发展目标。

在此基础上，一个现实的考量是：面对来势汹汹的互联网，包括万达在内，商业地产该如何创新发展？如何在O2O上有所作为？

实际上，目前包括万达在内，还未找到一个成型的模式，各个企业也都在摸索。大家都认为线上取代不了线下，线下也取代不了线上，但应该以什么模式来实现还存在争议。

对此，郭增利认为，O2O不是什么新生事物或者某项专业创新，因为线上和线下的融合互动，在有O2O概念之前就已经有所发展，国际上称为“全渠道”， 即用实体渠道、电商渠道和移动渠道形成组合型的零售渠道，强调其之间的互动和协同效应，从而更好地满足消费者无差别的销售诉求和服务体验。O2O在中国，更大程度上是一种单纯的概念，由互联网投资公司吹捧出来的概念。

而朱凌波认为，传统的商业地产企业是实体经济，如何运用互联网手段转型，对企业而言，挑战巨大：第一，要真正打造线上线下一体化的模式，而非分离。第二，要想明白，已经被互联网企业抢走的市场份额，已经很难再抢夺回来。只有抓住人们的社交经济，现实感、动态生活的体验业态，加强体验经济的创新才有未来。

“创新的一种来源于原创，民族自有品牌，企业自有品牌，项目自有品牌，这是国内商业最缺的，因此，要鼓励民族、企业加大自有品牌的创新力度。第二种是加大微创新，包括建筑形象，服务差异化，音乐、灯光的不同，导购等细化方面加大功夫。”朱凌波说。