红利已逝

购物中心之所以改为办公楼经营，是风险控制方面比较现实的选择。

中购联中国购物中心发展委员会主任郭增利表示，中国过往的商业地产思路主要依赖经济增长红利、消费增长红利、人口增长红利，也因此而诞生出很多规模较大，但是实力并不强大的商业地产商，如今红利减退，如果还用传统的粗放型的发展思维，将难免遇到重重阻力，甚至难以为继。

总体上来讲，2015年购物中心总体营业额保持相对较好的增长，但由于结构正在进一步分化，强者更强的马太效应日趋明显。部分定位不够清晰，以及由于分布密度过大而导致的恶性竞争明显的区域，购物中心遭遇一定的业绩增长压力。购物中心新项目虽然继续保持增长，但招商压力比过往时期进一步放大，延期开业或者无法正常开业的比重可能会有所增加。

之所以出现如此局面，背后与地方财政不无关系。事实上，由于政府过于追求短期的土地财政收入，并且对开发周期的要求和限定并不科学合理，造成很多城市商业地产投入市场后，无法形成真正的商业吸引力，转为办公楼或者专业市场等现象已经成为新的常态。与此同时，商家面对客户需求、变化，也没能积极调整、升级。

其中，值得注意的是，很多商业发展更趋向强调和追捧所谓的“体验化”，并且出现了一窝蜂的现象，并快速形成新的同质化现象。

郭增利表示，只追求表象的体验消费，正在使商业面临较大的窘境。综合看，大部分体验类商户的经营情况并不乐观。例如餐饮品牌，SUIRAN 数量增长明显，但是由于更多品牌特色并不鲜明，并受人力和采购成本持续增长的影响，盈利表现并不理想。未来市场，出现一波新的体验类品牌关店的现象将在所难免。

相对应的，目前办公楼在一线和二线强城市的发展较为平稳，但是受制于整体经济增长减缓，除了少数城市的核心区域，办公楼租金增长并不明显。总体上，办公楼市场进入相对的平稳发展时期。不过，大部分二三线城市的办公楼已经遇到一定的开发和承租压力，办公楼销售的去化速度有所减慢，租赁市场也有所降温。

不过，相比正规办公楼，这些项目受格局所限，建筑陈旧，纵深较深等先天因素，即便是改造为办公楼，很多区域阳光无法找到，只适合做一些小公司的办公地点。