或许再也没有一个城市比郑州更合适拿来作为剖析中国城镇化高速发展的样本了。

现今的中国中部地区经济重镇郑州，在几十年前还是一个偏安一隅的小县城，过去70年间，城市面积扩大了75倍，并还将加速度地成长下去。然而成长的烦恼也随之出现，高速城镇化背后的质量问题、太过依赖楼宇经济带来的商业地产高库存等。

我们本组专题，希望以更近距离、更接地气的角度来梳理、呈现郑州在商业地产发展中的现状和问题，并尝试找出其中症结，还原出中国城镇化高速发展进程中的一个典型样本。

郑州商业地产：去库存超40月

如果评选中原大地上发展速度最快的城市，恐怕非郑州莫属。而要评选全国发展最快的城市，郑州也会位居其备选名单。过去一年，河南省又有200万人从农村变成城市人口，城镇化率上升了1.8个百分点——这相当于是全国平均增速的两倍，发达国家的5~6倍。

郑州市作为省会城市，在河南城镇化进程中担当了最主要的吸纳器角色。未来6年，郑州市将吸纳200万外来人口。

快速城镇化让郑州的房地产尤其是商业地产高速发展。截至发稿，郑州房管局对于《中国经营报》记者获取最新数据的请求未予回复。不过本报获取的一份权威统计数据表明，截至今年7月份，郑州区（四环以内）非住宅可售面积接近1100万平方米。根据去年全年月均20多万平方米的去化速度计算，需要40多个月。

商业地产的高速发展让其面临着销售缓慢、库存量高、同质化严重、空置率低等诸多问题。也不乏诸如郑州地标性建筑“中原之门”烂尾将被拆的现象出现。而在此情况下，未来5年郑州商业还有近900万平方米潜在供应量。

在众多问题中，郑东高铁站是其中“重灾区”之一，开发商普遍采取以价换量，导致与住宅价格“倒挂”，平均每平方米售价低于住宅一两千元。

高速发展

在过去的十年间，郑东新区是中国中部的一个发展热点，整个区域如一个大工地。 2010年河南房地产商会提供的郑州市及其各区的房屋销售数字或可作为佐证：2010年郑州全市共销售办公用房929326平方米，其中仅郑东新区就占去了751390平方米，占全市销售办公用房总面积的80%还多，售价居全市最高。

当年能够显现出郑东新区的火热的还有一组数字：以与郑东新区相邻的金水区为参照，在2010年办公用房销售数字上，郑东新区销售办公用房约是金水区的6倍。然而在商业用房销售数字上，郑东新区仅是金水区的三分之一。

但是之后的趋势让业内人士匪夷所思，大量地产企业依旧涌入郑东新区，尤其在政府规划的高铁商务区疯狂拿地，并最终成为数百万平方米的高端写字楼。如今，这里已是高楼林立。

据河南财经政法大学教授刘社所言，企业在投资中并不清楚有那么多的地产企业也与自己一样在高铁区周边拿地并建设成了高端写字楼，并最终导致同时间拿地、同时间开盘、同时间卖不动。

郑州市相关职能部门是否应该及时进行信息披露并让预警机制发挥作用，是值得注意的问题。根据本报记者获取的信息，在郑州市房管局拿出相关预警时，市场过剩早已注定。

从政府利益来讲，这种局面或许是注定的。楼宇经济相对普通住宅，在过去几年中是一块麻烦少、利益多的事业。也刚好契合郑东新区提出的总部经济、2.5产业。政府的盘算在于不仅可以从土地出让中获益，后续还能够带来稳稳的税收，且这一块并没有太多的条条框框。

记者拿到的一份不完全统计数据报告显示，在2012年郑州写字楼入市高达500多万平方米，这一年开发的写字楼将卖到2020年。