业内人士解密中国房地产:房价为啥这么高

来源:地产中国网 2015-09-29 08:47:00

有人说,中国房价有其特殊性,哪个国家的房价没有特殊性呢?但是,价格终究是经济理论可以解释的,最终还是由供求决定。

需求:只有买房才能保值增值?!

北京的市区,被界定为五环以内,在这个区域内,要有党政机关、部队、事业单位、大中小学、绿化消防公园等等公用地,可供建设住宅的用地是有限的。供求差额巨大。当本地人和外地人,甚至全世界的人,都争相来北京买房的时候,房价的上涨,是必然的。什么温州炒房团、山西和煤老板炒房团的故事,能演绎出来的,不是没有一点由头的。

从1998年到现在,可以说,凡是买了房子的人,没有后悔的,如果说有后悔,就是后悔买的晚,买的少,凡是没有买的,都悔不当初。榜样的力量是无穷的,事实胜于雄辩,只有买房才能保值增值,是富人们的共识。

在2009年5月之前,北京四环以内的房价,大约只有1.5万元左右,到了下半年,就翻番了。1.5万只能在昌平等远郊区买。在2009年上半年买了房和没有买房的人,就是冰火两重天的生活,几乎是城乡差别。

当然,即使是钱不够多的人,只要抓住机会,借助银行抵押贷款,也能实现住房梦。在2009年早些时候,买房的首付只要20%,利率还可以打7折。这部分人,被称为房奴,因为其后的大部分收入,都要交给银行还贷款,不过,他们是痛并快乐着的。房价的上涨,房子的升值,他们的总资产还可以增加。

当然,富人热衷买房置地,也有文化上的原因,安土重迁,安居乐业,居者有其屋,都是农耕民族的文化基因,这一点,西方人却是喜欢迁徙的,美国就是英国人向新英格兰进军的结果。

供给:既有开发商,也有政府

房价在短期,取决于需求,在长期,也就是趋势上,取决于供给,因为在长期,竞争比较充分,如果某个行业赚钱多,会引起蜂拥进入,而赔钱了,会引起开发商退出。所以,房价在长期反应的是成本。

房子的成本包括三部分:地价,也就是开发商拿地的成本;建安费,建筑安装等等的支出;税费,政府各部门收取的税收和其他费用。

从供给角度,在正常情况下,房价就是以上三项成本,再加上开发商的利润。开发商的利润率,是波动的,一般是10%,高的时候是20%甚至更多。

如果房价长期上涨,一定是成本过高造成的。

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