房企发债利率“国债化”:与银行有“抽屉协议”

来源:地产中国网综合 2015-09-28 07:52:00

今年以来,随着银行间和交易所市场对房地产企业陆续打开融资大门,房企这一曾经的债市弃儿,开始逐渐成为债市宠儿。而这一进程,在公司债新政后,被大大加速。

9月25日,万科公司发布公告称,发行第一期5年期50亿元公司债券,票面利率仅为3.50%,创同类房企发债利率新低,利率水平则比肩同期限国债。就在上周,上海世茂建设有限公司(下称“世茂建设”)发行的第一期60亿规模公司债,票面利率为3.9%,亦为彼时最低发行利率。

“房地产公司无疑是这轮股市最主要的直接受益人,因为融资成本较过去大幅降低,可以用新的融资置换过去通过信托、银行等其他渠道的高成本融资。”北京某券商固收分析人士向21世纪经济报道记者表示,此轮房企发债潮,在形式上“有点类似地方政府通过发行地方债置换其他融资。”

“如果单纯从市场的角度来看,目前高资质房地产公司的发债利率4.5%-5.5%算比较合理。”多位市场人士对21世纪经济报道记者表示,个别房地产企业的“利率竞赛”存在银行与房地产之间私底下的利益交换,而房企则“可以通过在公开市场压低利率,进而获得与其他融资渠道的谈判筹码。”

发行利率“国债化”之谜

9月17日,世茂建设3+2期限结构的60亿元公司债发行,票面利率3.9%,利率水平堪比国债,为彼时同类房企最低水平。

该债券发行的消息甫一出现,记者便从多位知情人士处了解到,该债券存在发行人与银行之间私底下的利益互换。

世茂找了本地不少银行,提出投标3.9%,银行在购入债券后,再以4.5%左右的价格卖给其他投资者。”一位知情人士告诉21世纪经济报道记者,中间大约1.5个百分点的成本,世茂建设“回头以其它业务返还相应比例的差额。”

“他们领导说了不但要发行成功,而且要发得体面,虽然在地产公司里发得算晚的,但一定要发到最低,一定要发到4%以下。”该知情人士表示,世茂建设这一做法并非孤例。

但这一说法并未得到世茂建设方面的证实。据21世纪经济报道记者了解,房企此举对市场的影响,对债券市场本身的影响并不大。

上海某券商公司债业务人士向记者解释称,该降低发行利率的做法对未来同类房企发债的“真实利率”水平产生的影响有限,“最多给发行人一个压迫主承降低利率的证据,但如果你找不到人接盘,就别想跟别人一样的低利率。”

尽管对公司债市场影响有限,但这却对其他融资渠道产生了实实在在的短期影响。

北京某信托公司经理告诉21世纪经济报道记者,一家近期以低利率成功发行公司债的地产公司,在与其谈合作时,以该笔公司债作为筹码,要求信托公司降低融资成本的同时,丰富融资的方式,“但提出来的利率确实太低了,越来越难做。”

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房企发债利率“国债化”:与银行有“抽屉协议”
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