今年以来，随着银行间和交易所市场对房地产企业陆续打开融资大门，房企这一曾经的债市弃儿，开始逐渐成为债市宠儿。而这一进程，在公司债新政后，被大大加速。

9月25日，万科公司发布公告称，发行第一期5年期50亿元公司债券，票面利率仅为3.50%，创同类房企发债利率新低，利率水平则比肩同期限国债。就在上周，上海世茂建设有限公司（下称“世茂建设”）发行的第一期60亿规模公司债，票面利率为3.9%，亦为彼时最低发行利率。

“房地产公司无疑是这轮股市最主要的直接受益人，因为融资成本较过去大幅降低，可以用新的融资置换过去通过信托、银行等其他渠道的高成本融资。”北京某券商固收分析人士向21世纪经济报道记者表示，此轮房企发债潮，在形式上“有点类似地方政府通过发行地方债置换其他融资。”

“如果单纯从市场的角度来看，目前高资质房地产公司的发债利率4.5%-5.5%算比较合理。”多位市场人士对21世纪经济报道记者表示，个别房地产企业的“利率竞赛”存在银行与房地产之间私底下的利益交换，而房企则“可以通过在公开市场压低利率，进而获得与其他融资渠道的谈判筹码。”

发行利率“国债化”之谜

9月17日，世茂建设3+2期限结构的60亿元公司债发行，票面利率3.9%，利率水平堪比国债，为彼时同类房企最低水平。

该债券发行的消息甫一出现，记者便从多位知情人士处了解到，该债券存在发行人与银行之间私底下的利益互换。

“世茂找了本地不少银行，提出投标3.9%，银行在购入债券后，再以4.5%左右的价格卖给其他投资者。”一位知情人士告诉21世纪经济报道记者，中间大约1.5个百分点的成本，世茂建设“回头以其它业务返还相应比例的差额。”

“他们领导说了不但要发行成功，而且要发得体面，虽然在地产公司里发得算晚的，但一定要发到最低，一定要发到4%以下。”该知情人士表示，世茂建设这一做法并非孤例。

但这一说法并未得到世茂建设方面的证实。据21世纪经济报道记者了解，房企此举对市场的影响，对债券市场本身的影响并不大。

上海某券商公司债业务人士向记者解释称，该降低发行利率的做法对未来同类房企发债的“真实利率”水平产生的影响有限，“最多给发行人一个压迫主承降低利率的证据，但如果你找不到人接盘，就别想跟别人一样的低利率。”

尽管对公司债市场影响有限，但这却对其他融资渠道产生了实实在在的短期影响。

北京某信托公司经理告诉21世纪经济报道记者，一家近期以低利率成功发行公司债的地产公司，在与其谈合作时，以该笔公司债作为筹码，要求信托公司降低融资成本的同时，丰富融资的方式，“但提出来的利率确实太低了，越来越难做。”