9月23日，深圳土地市场上演了两个意外剧情：原本有望刷新深圳地价新纪录的龙华地块遇冷，仅一家房企报价，而这家房企居然是年销售额才133亿元的龙光地产（03380.HK）。以112.5亿元的爆冷底价拿下该地块，龙光地产可谓是名副其实的“鲸吞”。

当天下午3点，龙光地产竞得龙华新区民治办事处A811-0319号宗地的土地使用权，楼面地价约1.95万元/平方米。

在深圳房价飞速上涨的背景下，缘何龙华地块遭遇意外的冷场？龙光地产又将怎样撬动这一巨无霸地块？

无缘“新地王”

龙光地产竞得的地块位于龙华新区红山片区，用地面积8.7万平方米，总建筑面积57.8万平方米。这是一块商业用地，主要以办公用房、商务公寓为主。

由于靠近深圳北站商务区，业界预计该地块溢价率将达20%～30%，成交价将在135亿元~145亿元之间。这也就意味着这块地的竞拍有极大可能刷新2014年1月兆华斯坦与深圳前海国际能源金融中心联合以134.1亿元拍下前海所创造的深圳地块总价纪录。

不过，9月23日竞拍现场并没有如预期地上演激烈竞拍，只有龙光地产一家报价，直接底价成交。

有意思的一个细节是，竞拍前一天，碧桂园、中粮地产都参与了报名，最终却没有出现在竞拍现场。

深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄接受《第一财经日报》记者采访时表示，该地块没有成为预期中的“新记录”，一方面是因为112.5亿元的起始价比较高，将诸多开发商挡在了门外；另一方面，整个项目主要以商业为主，如办公楼、商务公寓&酒店、购物中心等，不包括住宅，这些物业中相当一部分无法进行快速套现，因而对于开发商的资金要求比较高。

“此外，深圳在核心区域的办公楼供应量还是非常庞大的，而龙华、龙岗等原关外地区的办公、商业属性尚不成熟，开发商们尚处观望态度。”玉家雄分析。

由于土地用途主要供应于商业用地，本次竞拍价格对于住宅产品的价格并无直接影响。

玉家雄认为，该地块对一些非核心区域的写字楼有指导性意义。以本次1.9万元/平方米的单价成交计算，预计未来售价要逾5万元/平方米才能有比较合理的利润空间。