总价500万—1000万的豪宅公寓没开盘已卖出300多套，买家却都是“台湾客”。近期河西一家豪宅就上演了这样的“奇观”，下半年以来，包括河西的仁恒江湾城四期、涵碧楼行馆，城中的万科安品街，绿城和融创分别位于汤山、老山的两个“桃花源”项目，南京楼市“千万级”豪宅一下多了好几家，这些豪宅从眼下到明年都将扎堆入市，供大于求的格局日益凸显，开发商也在不断“绕”出南京寻找市场。

豪宅没开盘已卖出313套 买家是台湾客

8月底，河西豪宅项目涵碧楼行馆一次性领取了757套酒店式公寓和184套办公房源的销许，其中酒店式公寓毛坯均价高达3.9万元/㎡，超过此前仁恒江湾城四期3.89万元/㎡的精装修均价，创下河西房价新高，上周三，该项目“不声不响”在一天内上传了313套认购数据，销售金额高达14亿，瞬间进入全市热销排行。不过此后就有业内消息传出称，这313套房的买家其实并不是南京客户，而是给台湾客户保留的房源，此前已被预订，领到销许后一次性上传，跟南京市场已没有太大关系。

“确实是台湾客户订的房子。”项目营销负责人昨日对记者表示，此前南京涵碧楼已经通过外地一家合作机构，面向台湾客户进行营销推广，由于涵碧楼在台湾已有知名度，跨地销售比较顺利，首批房源就有313套被认购，而面向南京本地市场的销售工作眼下才刚开始：“目前我们正在陆续通知本地的意向客户，与他们洽谈签约。”

记者了解到，此前预期价位高达4.8万元/㎡的涵碧楼项目目前实际毛坯销售均价在3.6万元/㎡，加上7000元/㎡的精装标准，均价大约在4.3万元/㎡。项目首批推出的酒店式公寓为365套，大户型总价高达912万—1200万，截至目前台湾客户已消化了大部分。

南京豪宅外地卖房先例不少效果不一

豪宅项目去外地推广卖房，或者搞“圈层营销”，其实在南京市场早已不乏先例，2008年，河西顶级豪宅仁恒国际公寓就曾在上海举办推介会，当时项目的254套豪宅公寓户均面积已达250㎡，平均总价500万元左右。2005年位于玄武湖的南京国际广场也曾尝试“全球发售”，其大平层豪宅“御景华府”起售价5000美元/㎡，起售面积就达500㎡；针对外籍高管客户的“怡景公寓”均价则达2万元/㎡。还有位于鼓楼的绿地紫峰大厦72层观光层，去年也曾委托国际五大中介机构签约全球寻找买家，每平方米叫价7万。

不过这些项目去外地甚至境外推广的成果却好坏不一，仁恒国际公寓当时在上海推介时，曾吸引了一部分上海仁恒业主来宁看房。南京国际广场“全球发售”后，由于定价高昂和项目本身不成熟，仍旧难以摆脱长期滞销的困局。最终还是被方兴地产入主“接盘”，至今项目两三千万一套的大平层公寓仍在销售，绿地紫峰大厦观光层去年境外发售后，也传出有韩国一家大型企业准备洽谈入驻，目前尚无进一步的消息。“外地推广能成功的主要还是那些有区域客户基础的品牌。”有业内人士表示。

更多“千万级”豪宅浮出水面

新豪宅登场，一些“沉睡”的豪宅项目也在登台，上月南京市场传出绿城低调接手汤山一幅地块，日前南京绿城在微信朋友圈中打出“绿城南京桃花源，邂逅汤山”、“明天的汤山，真要高攀不起了”等推广语。并且发出“绿城南京桃花源”的微信楼书，汤山地块也被确定为开发绿城豪宅标杆“桃花源”。据微信楼书介绍，“绿城南京桃花源”是继杭州、苏州之后绿城在全国推出的第三座“桃花源”，规划建造千万级的中式别墅产品。项目占地540亩，包括140亩的住宅及400亩的商业，规划酒店及会所等物业。其中中式合院住宅的定价每套达1000万元左右。预计最快明年上半年入市。

记者了解到，绿城接手的就是2008年被南京中闻投资发展有限公司以底价3.37亿元拿下的汤山侯家塘地块，凑巧的是，此前曾与绿城合作后又“分家”的融创，今年5月也已低调入驻位于江北佛手湖高端别墅项目“二十四方”，由于融创此前与绿城合作开发过苏州桃花源，即将开发项目二期的半岛地块目前也将备案名定为“桃花源山庄”，据记者了解，此前二十四方项目一期已开发完毕，二期眼下就有21套大平层别墅准备销售，面积350㎡、410㎡，销许均价达到2.6万元/㎡，照此计算总价也在900万—1000万。至此两个名为“桃花源”的“千万级”豪宅如今都在南京聚首。

不过接下来，“桃花源”如何成双也成了问题：“佛手湖的桃花源山庄的地名已经备案了，是项目公司申报的。”浦口区民政局地名办的一位工作人员对记者表示，一旦备案，其他项目也无法申报同样的地名，“前一阵市地名办也咨询过我们，江宁那边有项目想申报同一地名，目前肯定是不能重复批的。”不过绿城方面此前也曾对外表示，汤山项目推广阶段已确定使用“绿城南京桃花源”的名称，后期也不会更改。对此有业内人士分析，豪宅“标杆”在南京一下子多了两家，未来也不一定只针对南京市场，比如苏州桃花源就有四成以上客户来自国内各地，南京项目比例可能会更多。

豪宅扎堆引发“供大于求”

自2003年国土部门发布“禁墅令”以来，南京已逐步取消了纯别墅用地出让，“南京适合做顶级别墅的地块屈指可数，算算看也就那么几个。”一位在南京操作过顶级别墅项目的开发人士坦言，目前南京市场上的顶级别墅项目大都是此前出让的老地块，也就三四个，这些地块都是几度易主，显然做起来并不容易。该人士称，做好顶级别墅项目需要企业的开发实力和操盘经验、合理的产品定位以及合适的入市时机，成功的顶级别墅项目实属寥寥，虽然绿城融创双双入驻很值得期待，开发千万级别墅仍会面临一定市场考验，两家房企还需寻求更好的营销渠道。

新景祥机构的一则报告指出，2014年南京别墅市场上市量近70万㎡，成交量约50万㎡，供销比高达1.4。而且自2010年以来，南京别墅市场就一直处于供大于求的局面。位于远郊区域的独栋、联排和双拼别墅基本供大于求，成交仍然以中小面积经济型别墅为主，总价集中在400万—600万。

网上房地产数据表明，今年1—8月已成交的5.75万套住宅中，面积100㎡以下住宅成交达3.25万套，占比56%，面积160㎡以上住宅成交4543套，占比仅为8%。此外单价1.8万元/㎡以内住宅成交达4.45万套，占比75%，单价2.5万元/㎡以上住宅成交仅为3789套，占比约6%。另据业内统计，南京总价800万以上的住宅3年内只卖了23.96亿元，很多豪宅项目去化长达数年。迄今为止，南京市场多数豪宅项目依旧去化缓慢，城中一家早年曾叫出5万元/㎡天价的豪宅项目，此后一度改为毛坯销售，至今成交率仅为3成，河西一家早年冲击4万元价位的大户型豪宅，如今也改毛坯销售，均价一度不到2.2万元/㎡，至今成交刚过一半。

业内人士认为，受一线城市豪宅市场回暖带动，南京豪宅市场眼下也有回暖势头，但价格上还需根据市场需求来定位，此外豪宅项目只会对高端住宅的价格走势产生局部影响，对普通住宅影响不大，购房者也无须担忧。（来源：南京晨报）