随着房地产市场的回暖，不少酒店式公寓产品在今年也获得了不错的销售成绩。位于江北新区的明发新城中心今年已经成交1000多套酒店式公寓，此外包括中海凤凰熙岸和苏宁雅悦在内的酒店式公寓产品也在今年纷纷售罄收官。曾经常常易滞销的酒店式公寓产品是否就此迎来了新生？

       单盘卖出1600多套，酒店式公寓步入丰收年

今年以来，随着房地产市场回暖，酒店式公寓产品的销售也有所提升。位于江北新区的明发新城中心在今年以来，四个月内销售额破5亿、销售量逾1600套。其中，酒店式公寓在今年成交了1000多套，揽得上半年全南京酒店式公寓销售冠军，“我们全年的销售任务在7月份就已经完成了。”对于这样的销售成绩，相关负责人表示很满意。据悉，明发新城中心目前公寓类产品的均价在9500元/㎡-10000元/㎡，“产品性价比比较高，现在又有江北新区的利好，一旦过江隧道实现免费通行，未来产品的增值空间会很大。”对于热销的原因，相关负责人这样分析道。

      事实上，除了明发新城中心以外，同样片区主打公寓产品的东方万汇城的销售成绩也一直不错。相比之下，城中的酒店式公寓市场一直不温不火。不过，多家酒店式公寓都在今年迎来了收官。苏宁雅悦在本月初售罄，中海凤凰熙岸的公寓产品也在今年7月份卖光。

      城中公寓多“售后返租”，实为拉动销售

      不同于江北公寓产品30万-40万的低总价，城中的公寓产品单价动辄3万-4万元/㎡，这也使得城中的公寓产品去化速度向来较慢。

       以新街口某均价39000元/㎡的酒店式公寓为例，在推出售后返租模式之前，该产品销售的套数寥寥。2014年，该项目改变了销售模式，采用了售后返租的方式，开发商托管5年，并且每年给投资者10%的租金回报率，其中小户型几乎在一年内售罄。“现在来租我们公寓的人非常多，不要说节假日，就是日常的周末都订不到房间。”置业顾问告诉记者，除了日租客外，不少新街口附近的白领和商务人士也很青睐在这里长租，“我们都是一年一签，一套100㎡的公寓月租金在2万元以上。”

      事实上，目前推出酒店式公寓的很多项目采用的都是“售后返租”的模式。

      远洋国际中心的酒店式公寓售后返租的租金回报率为6%，五年一共是30%。证大喜玛拉雅目前推出精装和毛坯酒店式公寓产品，面积在35-90㎡，并推出包租活动，三年期每年8%返租收益给投资人。复地新都荟在售酒店式公寓均价13500元/㎡，开发商与新旅居合作，购房人也可以参加托管，44㎡户型的租金约2300元/月。此外，凯润金城此前也采用的是3年售后返租，年回报率8%。但即使如此，仍然有很多公寓类产品的销售成绩并不太好。

      南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华坦言，市场上大多数采取售后返租模式的公寓产品，并不一定是对租赁市场多么看好，“售后返租的目的是为了帮助产品销售”。

      开发商一般需贴本4-5年，公寓后期潜力仍受限

      而另一位业内人士则透露，一般出租率要达到70%以上，酒店运营如果每年能够盈利6%-7%，酒店运营实力已经属于超强，“运营售后返租对于开发商来说是不挣钱的。”他坦言，一般酒店式公寓的运营要四五年才能实现盈利。

      这一点得到了正在运营长租公寓的贝客公寓创始人魏子石的证实，通过控制成本，他计划在3年左右的时间内实现回本及盈利。记者了解到，一直悄无声息的万和尊邸，在2014年年底，将11-15层的100套公寓房源租给了贝客公寓用于做长租公寓，租期为12年，至于租金成本，魏子石坦言“肯定明显低于市场价格。”

     对此，吴翔华分析称，购买酒店式公寓产品的人，一方面是看中租金收益，另一方面则是看中房源的增值潜力。但是从市场来看，酒店式公寓的出租情况与投资本金并不成比例，“租金收益远远要低于理财产品的水平”。而从增值角度来说，和普通住宅相比，很多公寓由于受产品性质以及户型等限制，不能落户，也没有学区，自然就影响其未来的升值。尤其是在一些比较偏的板块，出租率更低。吴翔华坦言，“酒店式公寓只是看上去很美”。(来源：现代快报)