日前，市民张先生向北京商报记者报料称，他一直关注的国瑞城写字楼项目日前给他发来邀约短信称，国瑞大厦将于近期销售，目前开始接受排号，意向客户需缴纳20万元的排号费。北京商报记者赴售楼处核实发现，该国瑞大厦的确存在尚未取得销售许可证就收取排号费的情况。如果根据《商品房销售管理办法》，不符合商品房销售条件的，企业不得向买受人收取任何预订款性质的费用的规定，国瑞大厦有违规嫌疑。

未拿证先收费

“国瑞大厦写字楼明日起开始排号，销售面积90-360平方米，预计售价6万-7万元，需缴纳20万元排号费，开盘时按排号顺序选房。”这是张先生8月底收到的国瑞城销售人员发送的邀约信息。

“20万元的排号费是不是太离谱了。”张先生对北京商报记者说，不光是金额数目比较大，更重要的是，他无法确定开发商收取的20万元的排号费是否合理合法。而且他担心，如果他一旦不想购买了，开发商是否能将钱如数退还给他。

带着张先生的疑问，记者走访了国瑞城售楼处。项目的一位销售人员告诉记者，该项目写字楼目前处在排号阶段，尚未正式开盘销售。认购客户需缴纳排号费5万元，项目售价为5.6万-6万元/平方米。其中，排号费与之前项目售楼邀约短信中所说的20万元金额差别比较大。为此，记者再度通过电话咨询另一位项目销售人员，得到的答复是排号费20万元。这令记者不禁感到疑惑，同样的排号费居然出现不同金额，是否过于随意。

“开发商收取的排号费金额多少并不重要，关键在于是否收费。”一位熟悉房地产政策法规的专业人士告诉记者，除了认定是否收费的事实之外，认定开发商是否违规的另一个条件就是确认该项目是否已经取得销售许可证。

国瑞城销售人员告诉北京商报记者，“国瑞大厦写字楼属于开发商自持商业项目，建成后并未对外出售，此次是对办公间进行分割销售，面积90-360平方米。排号期间收取的排号费，由开发商收取，项目目前正在办理销售许可证，预计销售许可证在1-2个月之后会取得，届时将正式开盘销售”。

为此，北京商报记者采访了市住建委相关部门，市住建委在查验后表示，国瑞大厦由北京国瑞兴业地产股份有限公司开发建设并进行现房销售，该项目已办理现房确认。

记者查阅市住建委官方网站，在现房、非住宅类项目分类中查到，国瑞城办公类产品最近一次取得销售证是在2011年，但面积大都超过1000平方米以上的“大户型”。与本轮正在销售的面积为90-360平方米的“小户型”相比完全不同。这个情况在销售人员那里得到了印证，“国瑞大厦产权性质为50年的商业立项，目前还剩39年。之前项目拿证的户型面积过大，销售起来比较困难，现在根据客户的需求重新对户型面积进行切割划分”。

业内人士表示，对已取得销售许可证的项目进行户型面积重新分割销售，需要重新报备、审批，这也是该项目需要再度取证的原因所在。

根据我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，“出卖人（开发商）未取得商品房销售许可证明，与买受人（购房者）订立的商品房预售合同，应当认定无效。若预售合同被认定无效，开发商应及时返还已收受的房款及定金，作为导致合同无效的过错方还应承担因此给购房者造成的损失。如故意隐瞒未取得预售许可证的事实，还可要求其承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。