商业地产的本质是资产管理，但每个具体的商业地产项目单体往往以较大的体量和价值在交易方面形成了规模和频次的壁垒。以标准化和等额化为核心的资产证券化是化解这一壁垒的利器，因此商业地产的资产证券化是破解商业地产资产流动性的通用武器，并形成了以ABS、REITs、商业信托等为代表的相对成熟的资产证券化金融工具。

但在我国的商业地产资产证券化实践却步履维艰，数年来只有“中信启航1号”、“海印股份项资产管理计划”、“苏宁云创专项资产管理计划”等几个项目成功发行和挂牌交易。近期万科以“鹏华前海万科REITs”、万达[微博]以众筹模式开始了资产证券化尝试，但是作为个案却并不具有推广意义。

何以至此？首先，我国商业地产目前比较普遍的年化租金收益在3-4%,连银行同期贷款利率都难以覆盖，另外还有运营费用需要承担。具有硬兑付约束的集合信托的年化收益往往在7-10%甚至更高，也就是说以集合信托为代表的无风险投资收益率要远远高于商业地产资产证券化产品，导致后者在商业逻辑上无法成立。

其次，商业地产资产证券化的基础是要建立独立的资产池，并以此资产池带来的租金收益以及潜在的资产买卖差价收益作为证券发行和风险覆盖的支持条件。但资产池的建立以及未来的退出都涉及资产交易问题，以土地增值税为代表的交易环节税收则不可避免。

另外，在这部分资产的运营管理中，其租金收入也涉及税收问题。如果资产池以公司制的形式来运营和持有，还涉及收益分配的双重征税问题。由此一来，税收让商业地产本来就较低的租金收益更是雪上加霜，给商业地产的资产证券化带来困难。

大资管破题

大资管让商业地产从单纯的投资管理走向了资产管理

商业地产从传统的开发与运营活动来看只是一项投资活动，尤其是全部出售型的商业地产项目的开发，开发商更加注重物业去化的速度和价格，目标是获取销售收入与总的开发成本之间的差价。对于持有型物业而言，也以租金收益为目标并辅之以经营性物业贷款来实现投资的现金回流与收益实现。

商业地产市场的相对饱和与结构性过剩，以及销售型物业引发的运营问题迫使开发商转向持有和经营，让商业地产也从之前单纯的投资管理活动走向了资产管理，以资产管理的思维，借助资产管理的相关金融工具并结合商业地产的特点来创新商业地产的资产管理，这就是所谓的商业地产大资管。

大资管为解决商业地产资产证券化的困境提供了思路和方向

资产管理主要体现在两个方面，也即投资的项目选择与资产管理中的价值提升。就前者而言，资产管理机构凭借其特有的专业知识与经验，结合宏观产业环境和行业发展的变化趋势以及行业周期，用市场的方式对商业地产项目进行筛选和分级，再结合投资退出方面的综合考虑来进行交易条件的设置和交易结构的设计，解决了之前商业地产项目投资可能存在的盲目性和决策失误问题，大大提升了项目投资收益的可预期性。

就后者而言，以资产证券化的方式来提升资产的流动性可以提升商业地产的资产估值，以提升运营管理水平来提升租金同样也可以提升商业地产的资产价值，这正是资产管理链条中“投、融、管、退”之“管理”环节的主要内容。