原标题：SOHO中国纯利只有3年前两成 为什么潘石屹称“转型成功了”？

租金收入4.39亿元,较去年同期增长168%;毛利率达75%,较前一年增长50%;但核心纯利只有1.35亿元,比前一年下滑约94%,净负债率25%,现金及银行存款达到97.7亿元。这是在转型3年后,SOHO中国交出的2015年中期成绩单。

3年前的8月,SOHO中国宣布正式转型。彼时,公司纯利总规模达到6.13亿元,是今年同期的5倍左右,但毛利率水平只有45%。不过,当时的现金高达150多亿元,净负债率只有20%。

虽然财务报表并未因为转型而变得好看,但董事长潘石屹却对3年前的这一决定予以肯定。潘石屹说,如果还是像原来一样销售,SOHO中国建设的房子就都成别人的了,现在SOHO中国持有大概170多万平方米的北京、上海核心地段的办公楼。“这样一来,我们公司成为了北京、上海持有优质办公楼面积最大的开发运营商。”。

SOHO中国的转型之路,是否代表着转型风潮下房地产企业的正确方向?

转型指标:负债率和现金流

潘石屹说,投资者关心的问题主要有两个:第一个是负债率,第二个是现金流能不能支持住。“在宣布转型前,我们做了大量测算,认为一旦度过这一转折,就能拥有北京和上海最好的办公楼项目。”

SOHO中国今年上半年实现营业额仅为3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占核心纯利1.35亿元,同比下降约94%。对此,公司半年报称,盈利较低主要由于租金收入增加尚未抵消物业销售收入的下降。

潘石屹用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑。截至目前,SOHO中国净负债率为25%,拥有近100亿元的现金。

由散售转为出租,市场租金走势颇为关键。“SOHO中国办公物业的租金情况已经超出预期。”潘石屹说,以望京SOHO项目为例,当初拍地预计的租金水平为5元/平方米,实际对外租金为开盘6元/平方米,9月7日最新价格为12.9元/平方米。另外,上海复兴路项目租金在开盘时是7元/平方米,最后出租价格达到10元/平方米。

潘石屹说,“转型成功与否,大家最担心的第一是现金流支撑不住,第二是缺乏管理经验,管理上会出问题,但是现在证明,这些都是没问题的。能度过负债率和现金流的这个节点,转型就成功了。”在他眼里,目前的转型应该是成功的。

但为了成功转型,SOHO中国付出的代价也不小。截至2012年6月30日,SOHO的净资产规模已经达到217.60亿元。3年过去了,目前SOHO中国的净资产规模也只有388.2亿元。但是,转型步伐稍慢的龙湖在这3年净资产规模却由249.37亿元,上升至今年上半年的499.53亿元。

纯利相对较少,拖累了SOHO中国的股价,从2013年6月的5港元/股,到目前3港元/股附近。相比之下,龙湖、世茂、华润置地、中海等在过去几年增加了持有物业,但转型速度不如SOHO中国的房企,股价基本都维持在2013年的水平,有些还较2013年中有明显增长。

长期趋势:持有物业带来高毛利

房地产开发企业从黄金时代已迈入白银时代。中原地产的统计数据显示,截至9月7日,公布半年报的房企合计138家,这138家房企中,库存总金额高达24747.7亿元。而这一数据在2014年同期为22024.96亿元,同比涨幅高达12%。

这138家房企平均净利润率跌至9.1%,而在2014年房企的净利润率为10%,在2013年净利润高达11.97%。

相比之下,选择持有物业往往都能带来高毛利。除了SOHO中国外,龙湖持有的商业物业的毛利也很高,截至今年6月底,投资性物业毛利率达到71%。

这一毛利水平,显然是目前销售物业所难以比拟的。根据世茂房地产副主席许世坛的介绍,目前销售物业的行业平均毛利率水平只有20%-30%。

业界并非没有看到持有型物业未来对提升公司收入和投资价值的帮助,部分企业早就开始了持有和开发并举的转型。以龙湖为例,截至今年6月底,已开业商场总建筑面积124.5万平方米。而根据龙湖首席执行官邵明晓的展望,未来龙湖地产的商业板块还有着更为宏大的图景:到2016年底,开业面积190万平方米,租金20亿元;到2017年底,开业面积达到250万平方米,租金接近30亿。毛利率则仍维持在70%左右的高水平。