在国企改革顶层设计（下简称“22号文”）出台的背景下，作为地方国资国企的重镇，上海的重点国企集团和国资上市公司的改革预期也在不断强化。加上央企退出房地产正在路上，房地产板块吸引了业内更多关注目光。

上海国资研究机构人士告诉21世纪经济报道记者，22号文重在建设现代企业制度。政府通过国资委和国有资本投资运营公司实现对国企的监督与管理，也就是所谓的管资本。而上海的国有房地产企业均属于商业大类。

他指出，国企房地产企业大多重资产，需要提升资产流动性，因此未来国有企业的房地产不是主业的企业，一种选择是通过投资、运营公司在资本市场实现退出，或卖掉变现。

而改革路径大概可以分为三大类：基于房地产为主业进行股权结构上的混合所有制改革、房地产非主业的去房地产化、园区开发从建设转向运营、服务与创新投资。

提升集中度

上海国有资本运营研究院研究员马浩东指出，上海这一轮国资改革，最终目的还是做优做强做大国有企业，激发和释放企业活力，培育几个世界级企业，实现产业转型，培育战略性产业，优化布局，支撑上海城市转型及科创中心建设。

例如，改革提出优先股和特殊股概念，这两种方式增加了国有资本的灵活性。前者可以在充分竞争的商业类国企中增加民间资本数量，以国企经营权换来民间资本，从而扩大国企竞争力。后者则可以通过特殊股形式，在不绝对控股条件下，实现对企业的政策引导，这对于传媒类等既有政治要求，又需要灵活经营的企业而言，具有实际操作意义。

马浩东分析认为，上海国企改革主要还是在如何利用好资本市场上做文章，利用资本市场实现国资从充分竞争领域退出，意味着很多充分竞争类企业国资比例要减少。

22号文关于分类推进国有企业改革中提到，“根据国有资本的战略定位和发展目标”，将国有企业分为商业类和公益类。公益类国有企业以保障民生、服务社会、提供公共产品和服务为主要目标的企业。换言之，充分参与市场竞争的企业都属于商业类，房企自然被归入商业类企业。

而上海国企房地产板块加速改革的空间比较大。同策咨询研究部总监张宏伟表示，国企改革对于房地产企业，一方面可以解决很多国企在房地产领域的同业竞争问题；其次，可以整合资源打造更大的平台便于转型，使得房地产行业未来的行业集中度进一步提高。