【地产中国网•原创报道】8月26日，世茂房地产(00813.HK)在香港发布2015年中业绩报告，报告显示，2015年上半年世茂房地产营业额291.93亿元，较2014年同期的人民币236.75亿元，上升23.3%。酒店、租金及其他收入为人民币14.62亿元，同比上升36.6%。数据亦显示，今年前六个月，世茂房地产的累计合约销售总额为315.5亿元，位列中国房企销售排名第九位。

可以说，世茂已从市场整体回暖中受益。根据中期业绩显示，世茂第五度蝉联福建省销售业绩冠军，夺得南京楼市销冠。城市平均销售额10.5亿元，项目平均销售额为5.3亿元，分列行业前五名及前三名。

透过现象看本质。在这些可圈可点的业绩背后，都暴露了哪些风向标?

稳步发展量价齐升

报告显示，2015年上半年，世茂毛利率为30.7%，较去年同期下滑3.4个百分点。一方面是因为行业整体毛利率水平在下滑，另一方面则与世茂今年上半年加大去库存力度有关。

事实上，今年世茂将已竣工库存去化了80多亿，特别是在一些三四线城市。不过，大力去库存，也为今年上半年销售及管理费用带来0.7个百分点的上涨。

虽然毛利率有所下滑，但较其他企业相比，仍处于较高的水平。实际上，毛利率下降是整个行业的趋势，整个行业毛利率从去年的27%、28%下降至现在的25%。

之所以世茂能维持如此高的毛利率水平，主要还归结于拿地成本的控制。2015年上半年，世茂土地储备的平均成本仅占销售均价的22%，为保证企业的盈利，奠定了坚实的基础。

对于未来毛利率的预期，世茂集团董事局副主席许世坛表示：“未来一两年我们还希望保持在30%左右，但还要看市场。”

为保证毛利率保持在较高水平，世茂在三方面做动作：第一，不买地王，获取一些优惠或跟一些国营、有资源的企业合作;第二，工程造价方面，世茂已经连续三年每年下降5%左右，未来希望每年还有一两个点的下降;第三，今年上半年已去化不少库存，从180万方减至现在120多万方，下半年再去化一些库存。

而在房价方面，世茂开始逐步涨价。不过，不同城市、不同项目，不同产品，调价程度不一样，具体根据市场情况来定。比如三四线城市，上半年可能打9折，现在变成9.5折、9.6折或9.7折。一些二线城市可能上调两三个点，一些准一线或北京、上海等地，可能会上调十几个点。

报告显示，2015年上半年，世茂实现合约销售金额315.5亿元，完成全年销售目标的44%。下半年，世茂将加大推货力度。由于世茂54%的货源在一线城市，因此销售压力并不大。而二线城市销售也没有太大问题，很多楼盘一经推出就受到购房者抢购，世茂随之也调高一些供货，帮助企业完成指标。最主要的压力来自于三四线城市，对于一些库存或较难卖的项目，世茂会采取降价走量。不过，世茂希望全年毛利维持在30%以上，目前还有一些价格处理的空间。

金融创新资产变轻深耕社区

“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这是曾流传于华尔街的一句名言。随着资产证券化在中国成为金融发展的大趋势，2015年，世茂与时俱进，着力金融创新，走轻资产运营的道路。在此基础上，世茂推出全国首个物业费资产证券化项目，成第一个吃螃蟹的人。

该项目名为“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”，是由世茂房地产联合博时资本、招商银行股份有限公司、北京市金杜(深圳)律师事务所四方共同推出的，并以中诚信证券评估有限公司担任本计划的评级公司，以世茂集团境内全资子公司世茂天成物业服务集团有限公司因提供物业服务而享有的物业费收入为基础资产。

而在债务结构方面，根据披露显示，世茂整体上的债务结构较为稳定。另外，世茂通过发行低息长期票据、赎回高利息票据的手段严控融资成本。

在传统商业深耕多年的世茂，也极为关注社区商业。早在2013年，世茂就提出将社区商业Mini化。其中，Mini Mall和Mini Hotel是世茂未来重点发展的两大产品。

许世坛透露说，今年世茂会有两个Mini mall开业，一个在武汉，一个在南京，都在10月份开业。按照世茂的计划，到2018年，Mini Mall将扩张至30~40个项目。

而在Mini Hotel方面，虽然产品体量较小，资金投入也较传统商业少很多。Mini Hotel只需投入两三千万，而一般酒店则需投入5亿—10亿。但由于Mini系产品一旦过了孵化期，则将成为企业盈利的有力支撑。事实上，世茂去年年底在上海松江开业的mini Hotel现金转正只用了四五个月，目前已开始盈利。在此基础上，世茂准备今年年底在上海虹桥还要再开一家，明年在成都春熙路也会开一家。

“mini mall、mini hotel如果做得好，都可以找到一些投资者，甚至有可能在A股平台上再去融资或做一些资产的销售。”许世坛说。

对此，分析人士认为，Mini Mall和Mini Hotel不仅能够完善社区配套，提高收益，而且能够提升项目的升值潜力，促进销售，可谓一举多得。

精细化布局铸百年老店

我们发现，2015年上半年，世茂一改之前很少与房企合作的惯例，在南京、北京都有不少合作动作。而世茂选择合作，主要看重对方有价格较低的土地资源。