歌斐资产殷哲的投资逻辑

来源:地产中国网 2015-09-06 10:03:00

【地产中国网•原创报道】“房地产的核心是土地资源,它具备资产的属性,核心就是抗通胀属性,所以房地产投资的收益也不应该很高。”

这是歌斐资产创始合伙人、总裁,诺亚财富联合创始人殷哲最新抛出的观点,背景场合是他出席日前在北京举办的诺亚财富房地产金融高峰论坛。会上,他就《新形势下的房地产投资新方式》为题做主题演讲。会后,他接受记者采访,向大家分享他作为投资人,对地产投资的独特经验与感悟。

他说,他最近在看《理性乐观派》,书中提到人类社会之所以能够发展,其核心就是分工,分工带来的是效率的提升,使人们有更多时间去琢磨一些事。

对于地产行业,由于高度分工,过去地产商的资金靠借款、上市、盈利积累,但现在已经在依赖金融支持。他说,不变的是,地产行业越来越专业化。 变化的是,业态调整,产生了很多新的业态,而这导致未来的投资方式必然发生一些变化。

而这恰是他在演讲时谈及的观点。他说,未来,住宅市场开始逐渐向房地产运营公司的新型房地产业态开始转化,房产投资要关注全球化配置,同时注意盘活存量,关注一些新兴的业态,而不仅仅是传统单一的住宅业态为主的市场。

以下是采访精彩实录:

一、 发起创新型地产基金

记者:请您谈谈歌斐资产与房多多共同发起成立的创新型地产基金情况。

殷哲:该基金的创新包括与开发商约定首付比例,以一定的特价折扣,用包销或者团购的方式收购开发商房源,并通过房多多的平台进行销售,获取之间的溢价。首先,这是市场的机会,第二,进入时先看风险有多大,风险若大,则有可能拿到手上卖不掉。所以先做尝试,从零到一的过程,这也是市场情况变化带来的可能的投资机会。假如开发商向过去那样,随便卖房都卖得掉,就没有我们的机会。而现在情况不同,需要一些时间来消化,所以,通过我们跟开发商之间的关系,与房多多一起来做。

记者:这是否意味着剖开房子本身的特点和区域情况,营销方式依然很重要?你们在其中,起到怎样的作用?

殷哲:营销方式很重要,但关键还得看信息能否到达你想要到达的客群,减少信息不对称,缩短信息到达的时间,更有效到达,可节约时间。这一环节房多多具有优势。开发商自己出售因为时间等因素,只能达到某一程度的销售目标,但假设通过更有效的方式,更迅速的信息达到,产生的是效率提高产生的影响。这是一个新型业态,也是一种尝试。

记者:与房多多发起的创新型地产基金,募资的资金规模有多大?

殷哲:从一两个亿开始做,因为一个新型的东西不敢投入太多,先试点看。而且我们通过组合的方式,防止一些风险。不仅仅是股权投资,最后看效率情况。收益来源就是看产生的效率。本身资金有一个沉淀,开发商自己卖,需要在某一时间段回笼,看缩短的时间,产生的差价。

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歌斐资产殷哲的投资逻辑
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“房地产的核心是土地资源,它具备资产的属性,核心就是抗通胀属性,所以房地产投资的收益也不应该很高。”这是歌斐资产创始合伙人、总裁,诺亚财富联合创始人殷哲最新抛出的观点,背景场合是他出席日前在北京举办的诺亚财富房地产金融高峰论坛。会上,他就《新形势下的房地产投资新方式》为题做主题演讲。会后,他接受记者采访,向大家分享他作为投资人,对地产投资的独特经验与感悟。
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