万达商业与富力地产筹划回归A股，万科、中海、碧桂园的物业服务寻求分拆上市，碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非地产业务也试图通过分拆实现在A股上市。一时间，资本运作成为地产大佬最热衷的事情。
对于资金密集型的房企而言，更高的估值不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价，并推动新业务的拓展。那么，回归A股能否真正解决房企的低估值难题？怎样的转型才能对市值提升带来正面影响？
最近半年，恒大地产董事局主席许家印的心情很不错，这位资本运作高手于去年末以1.466港元/股的价格，从香港英皇集团主席杨受成手上拿下了新传媒集团约75%股权，并更名为“恒大健康”。谁也没想到，恒大健康不到一年时间股价涨幅超10倍，成为港股市场最近一年的大牛股之一。
在房地产金融化年代，地产大佬除了考虑怎样才能更好地卖房子，还得思考如何通过资本运作把公司市值做大。对于众多在港上市的内房股而言，回归A股、分拆上市成为突破市值魔咒的重要手段。
高估值的诱惑
8月18日，绿地控股（600606，SH）正式登陆上证所，公司借壳金丰投资尘埃落定。当天市值一度突破3000亿元（人民币，下同），成为国内市值最高的上市房企。
就在同一天，万达商业（03699，HK）回归A股的方案获得临时股东大会通过，公司预计此次回归A股总募集资金将达到120亿元，如果成行，有望成为近年来A股最大规模的房地产企业IPO。
尽管两家房企均为千亿房企阵营中的领军企业，但《每日经济新闻》记者注意到，两者在资本市场的估值存在天壤之别。截至8月27日收盘，万达商业的动态市盈率仅为6.83倍，绿地控股却高达21.56倍。去年末才登陆香港联交所的万达商业之所以急着回归A股，无疑是受A股高估值的诱惑。
尽管A股自6月中旬以来经历了一波大幅下跌，但无碍在港上市的内房股回归A股的决心。除了万达，富力地产（02777，HK）正式披露回归A股的预案，碧桂园宣布筹划将物业服务与教育两大业务在A股分拆上市；恒大地产分别将恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板挂牌，等时机成熟实现转板上市；旭辉控股也于日前透露，公司希望分拆商业地产平台在A股上市，完成A+H股双平台的布局。
高和资本董事长苏鑫向《每日经济新闻》记者表示，港股市场一直由境外资金主导，自去年起港股的估值水平一直明显落后于A股，加上海外投资者最近数年对国内房地产的态度更为悲观，内房股在港股市场几乎是最低估值的板块之一。相对而言，A股不仅估值更高，国内投资者也更熟悉这些知名房企，这也是吸引内房股回流A股的重要因素。
以4家千亿级别的房企为例，截至8月27日，A股上市的万科、保利地产动态市盈率分别为15.02倍与8.42倍，港股上市的碧桂园、恒大地产动态市盈率仅为4.94倍与4.2倍。中小市值公司的估值差异更为惊人，去年销售额230亿元的泰禾集团（000732，SZ）截至27日动态市盈率高达24.16倍、同期销售额达658亿元的融创中国（01918，HK）却只有3.35倍。
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