据《每日经济新闻》报道，万达商业与富力地产筹划回归A股，万科、中海、碧桂园的物业服务寻求分拆上市，碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非地产业务也试图通过分拆实现在A股上市。一时间，资本运作成为地产大佬最热衷的事情。

对于资金密集型的房企而言，更高的估值不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价，并推动新业务的拓展。那么，回归A股能否真正解决房企的低估值难题？怎样的转型才能对市值提升带来正面影响？

最近半年，恒大地产董事局主席许家印的心情很不错，这位资本运作高手于去年末以1.466港元/股的价格，从香港英皇集团主席杨受成手上拿下了新传媒集团约75%股权，并更名为“恒大健康”。谁也没想到，恒大健康不到一年时间股价涨幅超10倍，成为港股市场最近一年的大牛股之一。

在房地产金融化年代，地产大佬除了考虑怎样才能更好地卖房子，还得思考如何通过资本运作把公司市值做大。对于众多在港上市的内房股而言，回归A股、分拆上市成为突破市值魔咒的重要手段。

高估值的诱惑

8月18日，绿地控股（600606，SH）正式登陆上证所，公司借壳金丰投资尘埃落定。当天市值一度突破3000亿元（人民币，下同），成为国内市值最高的上市房企。

就在同一天，万达商业（03699，HK）回归A股的方案获得临时股东大会通过，公司预计此次回归A股总募集资金将达到120亿元，如果成行，有望成为近年来A股最大规模的房地产企业IPO。

尽管两家房企均为千亿房企阵营中的领军企业，但《每日经济新闻》记者注意到，两者在资本市场的估值存在天壤之别。截至8月27日收盘，万达商业的动态市盈率仅为6.83倍，绿地控股却高达21.56倍。去年末才登陆香港联交所的万达商业之所以急着回归A股，无疑是受A股高估值的诱惑。

尽管A股自6月中旬以来经历了一波大幅下跌，但无碍在港上市的内房股回归A股的决心。除了万达，富力地产（02777，HK）正式披露回归A股的预案，碧桂园宣布筹划将物业服务与教育两大业务在A股分拆上市；恒大地产分别将恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板挂牌，等时机成熟实现转板上市；旭辉控股也于日前透露，公司希望分拆商业地产平台在A股上市，完成A+H股双平台的布局。

高和资本董事长苏鑫向《每日经济新闻》记者表示，港股市场一直由境外资金主导，自去年起港股的估值水平一直明显落后于A股，加上海外投资者最近数年对国内房地产的态度更为悲观，内房股在港股市场几乎是最低估值的板块之一。相对而言，A股不仅估值更高，国内投资者也更熟悉这些知名房企，这也是吸引内房股回流A股的重要因素。

以4家千亿级别的房企为例，截至8月27日，A股上市的万科、保利地产动态市盈率分别为15.02倍与8.42倍，港股上市的碧桂园、恒大地产动态市盈率仅为4.94倍与4.2倍。中小市值公司的估值差异更为惊人，去年销售额230亿元的泰禾集团（000732，SZ）截至27日动态市盈率高达24.16倍、同期销售额达658亿元的融创中国（01918，HK）却只有3.35倍。

“房地产作为资金密集型行业，估值越高对于企业的帮助越大”，新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，首先，市值高的房企在业内的知名度更高，增强了品牌优势；其次，估值越高意味着投资者的认可程度越高，后续开展融资的难度更小；最后，高估值相当于放大了大股东的个人财富，对于很多民营企业老板而言，在A股上市的意愿自然更强。

尽管回归A股对于提升估值能带来直接帮助，但硬币的另一面是，在港上市的内房股直接在A股IPO面临很大的难度。

“由于目前A股有关红筹股回归的制度尚未建立，相对于万达商业、富力地产等注册地在内地的H股公司，多数内房股属于红筹股架构（即注册地在境外），不符合A股上市的条件”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，虽然内地房地产融资限制已经放开，但一年多来，除了绿地等极少数房企能通过借壳等形式在A股上市外，还没有其他地产企业成功在A股IPO，因此即便是符合资格的内房股，最终成功登陆A股的机会有多大，还是个未知数。

分拆上市的魔力

相对于直接在A股IPO，将发展前景良好、符合A股上市资格的子业务分拆上市，成为不少内房股曲线回归A股、提高估值的重要手段。“虽然资本市场对于传统房地产开发业务给予的估值比较低，但对于转型中的房企往往愿意给予高估值”，克而瑞驻香港分析师洪圣奇向《每日经济新闻》记者表示，最典型的是从花样年分拆出来的物业服务公司彩生活，估值水平远高于传统内房股，这给了很多房企一个启示：如果把这些新业务放在母公司里面发展，投资者往往只用主营业务对公司进行估值，新业务的估值优势无法体现。分拆上市之后，新业务更容易得到市场的独立关注，对提升估值有积极作用。“对于很多红筹架构的上市房企而言，由于它们的新业务注册地都在境内，因此相对于母公司，新业务在A股上市并不存在技术障碍”，黄立冲告诉记者，一旦这些新业务获得较高的估值，母公司所持有的股权也能享受资本溢价，反过来对母体的整体市值增长也能起到积极的助推作用。

分拆上市有助于提升估值，同时也有助于加快房企转型的步伐。以物业服务为例，在欧阳捷看来，以往物业部门都是地产公司的附属业务，大多数依赖于母公司的输血，并不属于核心业务范畴。而分拆上市后，房企将把物业服务作为独立业务去打造，实行独立核算，实现高度市场化运作，这不仅有助于公司建立核心竞争力、打造品牌资产，也能借此建立完善的股权激励机制，推动新业务高速发展。

如何结合转型推动市值增长，新业务所处的行业前景起到至关重要的作用。苏鑫认为，在众多新业务中，社区O2O有望成为房企最具估值优势的业务。“O2O业务是目前最火爆的概念，对线下资源的依赖度较大，由于地产商往往拥有数量庞大的业主，对于这些客户的情况也相当了解，相对于其他平台，这是大型房企的先天优势，这也是越来越多房企试图分拆物业服务，借此做大社区O2O业务的重要原因”。

欧阳捷认为，像医疗健康、教育文化类业务，属于国家政策层面鼓励的行业，且符合消费升级的大趋势，这类业务往往被认为拥有广阔的市场空间，投资者给予的估值自然更高。

尽管部分房企试图分拆商业地产上市，但前景并不乐观。碧桂园首席财务官吴建斌坦言，公司曾计划分拆酒店业务上市，但受到国内酒店行业低迷的影响，推进上市的难度比较大，因此分拆上市计划暂时搁置。