据《中国经营报》报道，6月初，一则保利地产入股上置集团公告成为热点。但这热点和股市一样，没维持多久就再次遇冷。

8月14日晚间，上置集团和保利地产同时发布公告称，由于协议各方在后续谈判过程中未能就认购条款达成一致意见，经各方友好协商，于2015年8月14日签署了一份终止确认书，各方同意本次投资意向即时终止。

时隔仅两月，各方均看好的收购戛然而止，相比于仅有百余字的公告，各种缘由显然更耐人寻味。受此消息影响，（8月17日）上置集团复牌低开低走，截至收盘，大跌12.86%。而保利地产本就不高的股价再次出现波动。

抄底上置未遂

今年6月5日，保利地产分别与上置集团有限公司及其控股母公司上置投资控股有限公司签署股份投资意向书。公司或全资附属公司拟以0.25港元/股的价格现金认购上置集团新发股份。股份认购完成后，公司或全资附属公司将成为上置集团持股30%以上的单一最大股东。

当时，对于保利地产的洽购，各方看好，皆认为这是一笔相当划算的买壳投资。

时隔仅两月，各方均看好的收购却戛然而止，相比于仅有百余字的公告，背后缘由显然更耐人寻味。

为此，《中国经营报》记者致电保利地产投资者相关部门，该部门一工作人员回应称：保利之所以签订不具约束力的备忘录，是为了给自己留下一个后退的机会并经过内部的最终磋商，认为这笔交易并不能使得股东利益最大化，没有达到安全、合理的预期，所以终止。

最后，该工作人员还补充说：“这笔交易属于公司的经营业务，与大股东的重组并没有太大的关系。而交易的终止对保利地产并不算利空。”

虽然上置集团并未就此事作出回复，但在第三方看来，公告中的“未能就认购条款达成一致意见”则有多种解释。

上海中原研究咨询部总监宋会雍分析认为：“保利地产和上置都在寻求新的发展机会，但没有在合适的时机购入。”

此外，上置集团在过往的发展中由于管理以及发展方向不明确等也使得其在收购决策上产生犹豫。资料显示，2014年6月和8月，上置集团独立非执行董事及审核委员会主席姜燮富以及执行董事、董事会副主席行政总裁蒋旭东先后挂印而去。

相比之下，研究机构CRIC分析认为，双方终止收购主要是前期的收购协议约束力不足以及收购的价格过低导致。

其次，保利地产以0.25港元/股低价进行抄底，这一价格是公告当天上置收盘价的三分之一，即便在经历股市大跌和主席被带走的双重影响下，上置的股价依然没有低于0.25港元/股。截至14日停牌前，上置的股价为0.35港元/股。可见保利地产给出的价格远远低于上置的价值。

此外，5月以来，一线城市全面升温，尤其是高端项目更是不乏热销。而上置在上海有非常多的项目，且以高端为主，和时下市场走势非常吻合，此时出售给保利地产，进一步加大了出售价格和实际价值的落差。

公开资料亦显示，截至2014年底，上置集团可售物业96.2万方，多为高端项目；土地储备约290万平方米，其中上海约140万平方米。开发有卢湾豪宅项目华府天地等；项目同时分布无锡、海口和沈阳。

另一方面，保利地产收购上置和上置主席施健被带走执行监视居住的措施是同一天。不难推测，保利地产在收购中抓住了上置受到主席被带走事件影响军心不稳的时机。时隔两个月，上置集团稳住阵脚之后，再次考量这次收购，“价和值”差距太大，终止交易也在情理之中。

扩张难题

虽然收购折戟并没有给保利地产带来收益以及损失，但也不能掩盖保利在整合扩张上遇到的问题。

保利地产董事长宋广菊曾于2013年业绩说明会上表示：“最保守估计，2020年保利销售达到2000亿元不是太大问题。”愿景很美好，但事实却是仅以2014年底千亿企业的综合业务指标做对比，保利地产的销售额、总资产、土地储备分别排在第四位，城市进入排在第五位，整体来看在千亿企业的角逐中仍处于劣势。

“目前，房地产行业的集中度越来越高，大型民营房企可以通过并购使得规模越来越大，小型房企则被迫退出房地产市场；而像招商这样的大型央企则可以依靠大股东的在整合扩大自己的规模。”

东方证券房地产行业首席分析师竺劲对本报透露：“倘若保利地产意欲尽快实现这一目标，将要加大拿地、并购以及与保利置业整合的力度。”

但在保利地产和保利置业的整合问题上，双方却不给力。除了管理层在业绩会上“正在筹划”的发声外，鲜有实质性进展公布。大多数时候，两家公司都在各自拿地扩充、各自销售以及在共同进入的城市中互为竞争对手。截至2014年年底，保利地产和保利置业重叠城市已经由原来的4个涨到现在的7个，新添北京、贵阳和佛山三市。

显然，两家企业城市布局的重叠使得其同业竞争的问题愈演愈烈，整合更难下手。而保利地产的扩张也因此受到一定的阻力。

“保利地产电话会议曾提出，未来加快并购扩张规模，希望在这一两年内达到2000亿的规模。并购的对象也可能是有大量土地储备的国企和民企，其中首选想要退出房地产行业的国企。”竺劲进一步分析称。

以此次失败的收购为例，上置本可以为保利地产带来A+H两个上市平台以及290万平方米的土地储备。毕竟，对于曾经两次曲线海外融资的保利地产来说，虽然有兄弟公司保利置业在香港占位，但如何打开海外资本市场的大门依然是保利急需解决的问题。

在收购上的着力，使得保利地产在公开土地市场的身影减少。

从当月土地成交总价与销售金额的比值来看，7月为8.46%，与上月基本持平，但依旧明显小于今年的月均12%和去年的31%，与本年月度最高值相比也有大幅回落。