上班路上，看了万科中期业绩推介会，内容很长，内容很对，同样内容很官方。我认真的看完了所有的内容，做好了笔记，把自己的一点心得和大家分享，包括几个万科不敢说但是却是已经是事实的逻辑和大家分享。

作为规模这么大的房地产企业，不聊全国地产宏观大势是不可能的。谭华杰用了蛮多的包装用语来讲一些干货，在我眼里大概有这么一些观点值得注意。

笑中带泪的宏观市场

我们看到批准预售数据下降，今年上半年新增批准预售面积同比减少10%，所以对应的利好是到今年6月底主要城市库存去化周期降到10.4个月。

10.4个月是什么意思，去年6月份的市场库存周期是16个月，半年的时间整个中国多卖了5.6个月的房子。库存10.4个月是一个相对比较安全和可控的库存周期，也就是全国房地产风险已经开始控制。

利好的背后却是足够的悲观。

但是逻辑这样推导是不对的，我们需要观察的是，预售数据下降是政府行为还是市场行为，简单的来说是政府希望增加去库存的能力而减缓新房上市量，还是开发商自己不愿意造房子了。

刚好万科也提供了这个数据：住宅新开工的增速相比较去年14.4%的下降，今年上半年开工下降幅度进一步扩大到17.3%，而全国住宅增速在上半年降低到2.8%。

这个数据是什么概念我不知道，但是可以说的是历史最差值。

换句话来说，开发商对于房地产的热情开始降低，不愿意大量的开发房地产了。就在这个时候，我看了下朋友圈，说浙江广厦推出房地产行业了，相信越来越多的中小房企在这个游戏规则下已经生存不下去了。所以不论怎么样，整个市场依然充满着足够的悲观论调。

但是我们发现，宏观市场虽然萎靡，但是政府依然不愿意吐出自己的利润。

就是土地市场在今年出现了一个诡异的现象，量跌价涨!

今年上半年14个主要城市住宅用地供应下降了37%，成交下降了51%，都是非常大幅的下降。去年成交面积下降幅度跟去年下半年基本上是一样的。量大幅萎缩同时价格还在上涨。

这个是什么意思，在我眼里土地市场的价格上涨是人为营造的，虽然整体房地产市场不好，但是政府通过强行的将土地供应量降低来营造物以稀为贵的假象。归根到底，政府依然觉得土地市场和房地产市场是两个市场，你惨你的，我赚我的，我只要土地拿出来少一点，价格自然就会高一点。

我们也可以看到一线城市今年二季度的时候，地价占同期房价的比例依然高达60%。同志们，要知道这个比例要达到香港的标准了啊，中国的一线城市房地产能否超越房地产我不知道，但是土地市场貌似快要超越了。