万科大明宫楼盘未批先建，精装房屋地板鼓起、墙面裂缝，多名管理层相继离职

将“质量就是生命线”视为生产目标的房地产“老大”万科，目前却在质量监控的道路上陷入了苦战。

8月13日，长江商报记者在西安万科城的“幸福系”楼盘实地走访发现，因质量安全问题提前暴露，这里的绝大多数业主尚未收房便加入了维权大军行列。当地公安消防部门的一位负责人在接待业主来访时曾承认，“幸福系”户型的设计的确存在一定的安全隐患。

事实上，万科因质量问题引发的业主维权风波，并非只有西安一个个例。据长江商报记者不完全统计，近两年先后在西安、佛山、苏州、长沙、南京、武汉、长春等城市均出现了程度不一的万科业主质量维权潮。

房地产“大哥”万科，因何多次违规售房？西安当地的业内人士指出：“万科在盛名之下，如今也难以抵抗房地产不景气的现状，在去库存压力下，开发商不惜自毁名誉而减轻自身资金压力。这种做法无疑是涸泽而渔。”

业主逃生需走“后门”

“自从买了万科的‘幸福系’住宅，我的人生规划就全部碎了。”半年多来，37岁的王迪（化名）一想起自己不堪的购房遭遇，以及在维权面前无能为力的处境，在政府部门工作的他为此怀疑自己已经神经错乱了。

两年前，王迪反复权衡了半年时间，带着家人看了四五次，“连样板间都用尺子测量了”，最后终于采用按揭购买了“西安万科城”的“幸福系”楼盘一套136平方米的户型。

“西安万科城”位于西安市长安区的大学城附近，于2010年7月启动建设。其被称作是倾注了万科20多年来对人居环境的探索理念与研发成果的全新升级之作，并在西安首创“幸福系”概念。和王迪一样，一些业主看中的是宣传单上重点标出的“百年名校”西安铁一中进驻等一些配套环境的承诺。

王迪说，2014年12月，一位业主给他打来电话称，“幸福系”户型电梯与楼梯没有互通，其结构设计存在致命的安全隐患，这让他大吃一惊。

“简单地说，就是楼盘每单元有一部电梯，住户乘坐电梯抵达各楼层后回家，由于电梯未与楼梯相通，如果要使用楼梯，必须先回家，再从家中的另一扇门出去抵达楼梯间。”王迪说，在当初买房时，他并未发现这种楼盘的室外结构是如此设计的，而销售人员也没有告知。

8月13日，长江商报记者来到“西安万科城”的“幸福系”楼盘，因质量安全问题提前暴露，这里的绝大多数业主尚未收房便加入了维权大军行列。

乘坐每个单元唯一的电梯到达任何楼层，一走出电梯，狭小的电梯前室由于没有连通的楼梯，顿时成为一个封闭的水泥“密室”，身处其间，窒息感让人生出尽快逃离的念头。

“试想一下，遇到火灾、地震等紧急情况，只有身处本层电梯前室的住户，才有机会返回家中走‘后门’通过楼梯逃生，假如遇险时不在自家楼层，或者在自家楼层而没有带钥匙，困在电梯前室时没有任何逃生通道，也给外界救援力量制造障碍，遭殃的就是住户。”王迪分析道。

据了解，这种设计缺陷，涉及万科城、金色悦城、金域华府、大明宫等在建楼盘约3000户业主。早在2013年5月，部分业主在发现这一致命缺陷后，向西安万科公司提出质疑，但万科方面认为，相关设计“肯定符合规范”，坚持不做更改。

《住宅设计规范》有关条款规定，十二层及十二层以上的住宅只设置一部电梯时，从第十二层起，要通过联系廊将相邻单元的电梯联系起来，达到相邻单元的电梯互为备份，以满足安全性和便利性要求。

多位万科“幸福系”业主指出，万科“幸福系”的住宅只是将两个相邻单元之间的楼梯连接起来，属于偷换概念，无法达到电梯与楼梯相通、相邻单元电梯连接互为借用的要求，违反了《高层民用建筑消防设计规范》总则。

有人开始戏谑、调侃，称业主家中通往楼梯的“后门”为“小三门”。

长江商报记者注意到，在“西安万科城”，因为西安铁一中进驻等一些配套环境的承诺没有兑现，多数业主对楼房安全质量问题心存忌惮，6月30日的交房日期已过去一个多月，原本200多户“幸福系”的业主，只有20多户收了房，其他业主向西安万科公司提出退房或拒绝收房。

违规楼盘买卖依旧

“我们三期开发的楼盘，大部分都已经出售了，现在只剩7号楼的房源了，请问您要什么户型？”7月29日下午，在万科大明宫项目售楼部，一位售楼人员指着一个大型的沙盘告诉长江商报记者。

万科大明宫项目位于西安市太华路，紧临大明宫国家遗址公园。公开的售楼书显示，这是万科地产在西安开发的首个TOP系产品，即为高端住宅。

这个万科大明宫项目，正是上了西安市房管局“黑榜”的违法销售项目。5月21日，西安市房管局执法监察队对万科大明宫三期发出叫停违法销售的通告。经查，万科大明宫7号、8号楼三期项目手续尚不完备，未取得《商品房预售许可证》，通过不同形式公开对外进行违法销售。6月下旬以来，媒体多次曝光包括万科大明宫项目等多个楼盘未批先建、涉嫌违规销售的事件，以及存在多处质量和设计缺陷、实际配套和销售宣传明显不符的欺诈行为。

可是，当长江商报记者问起售楼人员这一项目是否具有建设及销售手续时，售楼人员以肯定的口气回答，“万科不存在五证不全非法销售的问题，五证都在对面墙上挂着，目前您要全款购房我可以给您优惠7个百分点。”长江商报记者查看发现，其实所谓的五证，都是项目一期二期开发楼盘的拼凑证件复印件。

长江商报记者注意到，违法销售的大明宫7号楼137平方米户型，正好属于电梯和楼梯不通的设计，售楼人员在推介时并未告知这点，也未出示楼面平面图供人查阅。

多位业主反映，大明宫一期项目配套建设中气势恢宏的风雨长廊，缩减变成了“简陋车棚”模样。业主发现房屋精装修出现地板鼓起、裂缝、门锁掉落、柜门倾斜、厨房漏水、墙面裂缝等疑似质量问题，却迟迟得不到解决。

按照相关规定，开发商交房时应向业主出具建筑质量验收凭证，但大明宫一期精装修住宅并未通过规划部门的规划验收，也未向业主提供房屋质量合格凭证，这为后期潜伏了大量的风险和隐患。“比如业主有可能拿不到房产证，或者需要补交许多费用，房屋建设质量也无法保证，很多纠纷不受法律保护。”当地一位地产业内资深人士分析道。

万科于2008年进入西安市场，目前在西安开发了13个楼盘，分布在西安市区的曲江、大明宫、大学城、高新区等热点区域，开发面积约200万平方米，多个楼盘为西安高档小区。万科在西安大举扩张的同时，近两年来频曝质量问题。

从2013年起，万科在西安开发的金域曲江、金域华府等就因质量、设计、配套等多项问题而引发了多次业主维权。其中，“西安万科城”涉“无证售房”。2015年4月，“西安万科城”二期3号地已经封顶的6号、7号、8号楼存在未批先建，再次因“五证不全”进行违规销售，引发消费者投诉。

“大明宫三期的房子还在卖？那是销售代理公司晕头了吧。”8月6日，西安万科公司市场营销部一位负责人如此回应长江商报记者的提问，“我们下来再查查，早就不让卖了。”

之后，长江商报记者再次走访发现，万科的违规售楼活动仍未停止。

圈地扩张与信誉危机

面对西安3000户“幸福系”业主的房屋存在电梯和楼梯不通的问题，当地公安消防部门的一位负责人在接待业主来访时曾承认，“幸福系”户型的设计的确存在一定的安全隐患，西安市建委一位专家表示，“这种设计很不妥”。

对于西安“幸福系”住宅的建筑设计，西安万科公司认为，这方面“肯定符合规范”，但两年来，“幸福系”业主30多次的维权行动，也引发了当地消费者对万科品牌的信任危机。

万科方面曾提出用“电梯双开门”的方案，将电梯间和楼梯间连接起来，有的业主也设想在每个单元的外墙上安装观光电梯，来增设安全通道。但直到今日，这个方法仍未能付诸实施，众多的业主对此举是否能有效解决问题也抱有异议。

“原本大家是想找到一个省心的有实力的房企，但没想到我们挑选了一个傲慢、强硬的对手。”王迪说，这是现在众多业主的心声。

有业内人士分析，如今万科的“负面烦心事”从不间断，与万科的发展模式有关。

在错过了西安房地产市场火爆的时段后，迟来的万科频频圈地，在西安市的周围区域陆续开发了多起大型高档商品房，其精装修的楼盘还是给当地房地产市场带来了品质推进的理念。不过，考核指标的压力迫使各地方公司必须快跑，而迈步快跑难免会带来日益尖锐的管理以及质量问题。

从2012年以来，西安万科公司历经了两次总经理的替换，高层的走马换将，带来中层人员去职的连锁反应，与此同时，多名工程、设计、建筑等专业出身，对万科产品质量与设计至关重要的核心人员纷纷离职。

每一次新管理层的变化，也连带着西安万科公司内部管理人员和施工单位的大换血。据熟悉内情的人士证实，2012年以来，西安万科公司领导层的变化，导致接近20家已签约的装修公司被集中换掉，“甚至连总包都换了”。

在这位人士看来，精装修质量问题，一则是因为像万科城这样的项目体量太大，再则精装修标准太多；二则，由于内部管理还没有形成默契，一旦某个关键性人员没有管理到位，某一环节上出现了管理纰漏，就极有可能导致整个产品线发生质量危机。

据中国经营报引述西安当地一资深房地产分析人士表示，万科在西安这种粗犷的圈地发展，让万科在西安积累的问题也在随后爆发。比如，有些项目的设计方案，因为公司管理层换人而引发了调整，这也为后来爆发的业主投诉其项目设计不合理埋下隐患。2013年万科有关负责人曾在对西安维权事件进行回应时表示，万科希望能控制质量稳步提高，但“想要一下子消灭掉问题，万科还没能做到”。

另有业内人士指出，万科固然“在商言商”，“不惜火中取栗”，而依靠违规冒进的房地产建设让自己获利颇丰，但上述因商品房的设计、质量等问题引发的业主维权事件层出不穷，万科在西安市场的信誉危机仍在发酵。

万科利润“逆生长”

2014年全国商品住宅销售金额同比减少

7.8%

2014年万科净利润同比增长

4.2%

万科业主维权潮

2013年以来先后在西安、佛山、苏州、长沙、南京、武汉、长春等城市出现

“万科·大明宫”——万科在西安的高端产品，被曝出违规销售等问题。

（来源：长江商报）