深圳房地产研究中心:地冷房热反常现象缘何上演

来源:地产中国网 2015-08-12 07:45:00

国家统计局公布的上半年楼市运行数据,以及7月份的百城房价数据均显示,房地产市场在持续回暖,但我们对此应保持谨慎。

近期,一组非常重要但反常的数据需引起重视,那就是即便房价连续上涨、成交量连续三个季度回升,但开发商在土地市场上非常谨慎,甚至“用脚投票”(新开工也遵循这样的规律)。中指院数据显示,7月全国300城市土地出让面积环比下滑21%、同比下滑34%,延续了上半年持续回落的态势。而在2009年、2012年楼市回升周期中,土地市场在商品房销售市场回暖半年后也迅速反弹。

作为重要先行指标的土地购置和新开工持续冰冻,形成“地冷房热”的反常,笔者认为有三个原因:一是房企“抢食”一线和少数二线城市土地,溢价率高启和配建公共工程的硬指标,使得这些城市即便是楼市的“安全岛”,但操盘考验和房企竞争惨烈,其间风险不能忽视。广大的二三线城市尽管土地供应充足,但开发商整体悲观,用脚投票。二是整体供应过剩背景下,二季度以来土地价格逆势走高,7月份300个城市土地成交楼面价同比上升了30%,土地财政未减。三是楼市库存压力或超过预期,如果将在建未售和已批未建两块“被忽略”的库存算在内,库存去化压力可能非常大。

始于去年“9·30”新政以来的楼市回升,可谓远超预期,持续火了三个季度。全国商品房销售面积从1-2月下降16.3%,逆转到1-6月份回升3.9%,仅用不到半年时间。这种强力反弹,是在楼市过去10年布局的紧缩政策“一股脑”退出、货币政策持续宽松、各地救市和力度史无前例等重磅利好叠加下实现的,其大背景是“稳增长”不能容忍房地产这个“庞然大物”快速回落。

但是,即便如此大力度扶持,作为经济重镇、二线城市密集的东北,今年以来楼市供应过剩、房价下跌的局面仍难以改观,背后原因是重化工业占主体、产业落后且升级缓慢、居民收入水平低、人口老龄化且大量流失(每年流失在200万左右),这些内在的问题是政策扶持解决不了的。事实上,类似东北楼市衰落的问题,在我国中西部很多省份,特别是其中的三、四线城市普遍存在。

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深圳房地产研究中心:地冷房热反常现象缘何上演
来源:地产中国网2015-08-12 07:45:00
近期,一组非常重要但反常的数据需引起重视,那就是即便房价连续上涨、成交量连续三个季度回升,但开发商在土地市场上非常谨慎,甚至“用脚投票”(新开工也遵循这样的规律)。中指院数据显示,7月全国300城市土地出让面积环比下滑21%、同比下滑34%,延续了上半年持续回落的态势。而在2009年、2012年楼市回升周期中,土地市场在商品房销售市场回暖半年后也迅速反弹。
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