深圳房地产研究中心:地冷房热反常现象缘何上演

来源:地产中国网 2015-08-12 07:45:00

7月份以后,楼市销售开始下滑。CRIC监测的数据显示,7月份,59个重点城市新建商品住宅成交2899万平方米,环比下滑13%。其中,一线城市成交428万平方米,环比下跌10%;二线代表城市成交1920万平方米,环比下跌12%;三、四线代表城市成交环比降幅达到18%。8月首周,主要城市成交量继续明显回调,一、二、三线城市成交量均下跌,且跌幅均超2成。

作为“领头羊”的一线城市,7-8月份回调非常明显。除北京因近期“通州副中心”效应带动楼市火爆,7月成交量环比上涨33%以外,上海、广州和深圳7月成交量环比分别下滑33%、19%和9%。8月首周回调更明显,一线城市成交量平均下滑20.4%。上半年疯涨的深圳楼市,回调最明显。7月份,深圳新房和二手住房成交套数分别下降14.4%和11%,而新盘去化率也从4、5月份的90%以上,下降到8月初的60%左右。

成交量明显回调后,房价(或涨幅)也撑不住了。7月份,尽管百城房价连涨3月,但涨幅全面收窄。与6月相比,7月房价环比上涨城市减少7个,涨幅在1%以上的城市减少2个;房价环比下跌城市增加7个,跌幅在1%以上的城市增加5个。尽管从数据表现看,深圳新房均价环比仍上涨10%,但这很大程度上是网签滞后的结果。最有代表性的二手住房价格回调明显。

值得注意的是,成交量回调,淡季非主因,很大程度上在于后期需求跟不上、房价上涨透支和抑制需求所致。特别是,二套房贷松绑和营业税免征期“5改2”,极大地刺激了改善型需求,高价住宅成交旺盛带动房价上涨,其示范效应驱动刚需蜂拥入市。其中,一线城市房价暴涨,股市短期财富效应占很大比重。进入下半年以后,旺盛的需求难以接济,而股市财富效应对均衡的扰动也开始消退,楼市回调在情理之中。

目前,对楼市回升最大制约在库存压力和需求的可持续性。相比5亿平方米的住宅待售面积,5月和6月库存分别下降121万和191万平方米,算不上库存压力缓解,特别是商品房库存仍在增加(商业办公的库存压力很大)、隐性库存很大。供应压力不减的同时,需求过度释放后的可持续性受到考验,在供求关系逆转、房价回升背景下,后者需引起重视。

除此之外,下半年还有三个不利因素阻碍楼市回升:一是个人房贷紧缩。在深圳,占房贷份额超过60%的四大国有银行,已将首套房贷首付成数提至4成,利率上浮5%-10%,二套房贷利率均上浮10%以上,很多中小银行停止房贷。在上海,提供房贷的27家银行中,有9家已将二套房贷首付提至七成,利率普遍上浮10%;二是由于股市震荡下行,财富效应对楼市的接济全面消退,加上地产税第一次距离“落地”如此之近,1-7月份高价住宅(7-15万/平方米)销售同比增长50%以上的局面不可能持续,对房价的拉动和需求入市的示范和驱动效应也将全面消退;三是CPI连续回升,将制约货币政策宽松的空间,也将对楼市形成一定利空。

(来源: 中国证券报)

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深圳房地产研究中心:地冷房热反常现象缘何上演
来源:地产中国网2015-08-12 07:45:00
近期,一组非常重要但反常的数据需引起重视,那就是即便房价连续上涨、成交量连续三个季度回升,但开发商在土地市场上非常谨慎,甚至“用脚投票”(新开工也遵循这样的规律)。中指院数据显示,7月全国300城市土地出让面积环比下滑21%、同比下滑34%,延续了上半年持续回落的态势。而在2009年、2012年楼市回升周期中,土地市场在商品房销售市场回暖半年后也迅速反弹。
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