原标题：招商地产“再出发”：不做“大哥”很多年

重大重组方案“透底”，或跻身千亿房企阵营。

有着“万保招金”盛名，却在近几年发展中苦于规模做不上去的招商地产，可能因为近期的重大重组，正式跻身千亿房企阵营。

在停牌近4个月之后，招商局地产控股股份有限公司于8月3日公布，母公司招商局集团正在积极推动公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司的整合工作。目前，拟定的方案为“招商局蛇口换股吸收合并本公司，并向深圳证券交易所申请上市”。

不过，招商地产内部人士透露，由于双方还在资产审计、评估过程中，目前还没有明确的换股合并方案。而目前市场上较为普遍的预测，是重组完成后招商地产将退市，招商局地产新平台再上市打造一体化的、以地产业务为核心的大平台。

目前招商地产700亿元左右市值，与万科、保利地产的1500 亿元左右市值相去甚远，也与集团另外两大板块交运及金融相去甚远。

重组完成后，也意味着已被甩在了第二梯队的招商地产将借助集团及蛇口工业区资源，资产规模也可能达到千亿级，重回“大哥”梯队。同时，招商地产此前一系列战略调整，也预示着目前以开发性物业为主的局面将被改写。

“换股方案”和“土地资源”两大重头戏

招商地产此番重大重组，酝酿已久。事实上，此前蛇口工业区启动改制已现端倪。蛇口工业区是招商局集团100%控股的子公司，并且是招商地产的直接控股股东，原名“招商局蛇口工业区有限公司”。

就在今年6月23日，蛇口工业区改制设立招商局蛇口，由有限公司改为控股股份有限公司，大幅提升了级别。改制后，招商局蛇口直接持有招商地产40.38%股权，并通过其他子公司持有招商地产11.51%股权，合计持有招商地产51.89%股权。

而在8月4日招商地产的公告中，关于重组方案的实质内容只有一句话：“招商局蛇口换股吸收合并本公司并向深圳证券交易所申请上市。”

换股吸收合并，近年来A股上市公司已有多个案例发生。作为一种公司合并的重要方式， 已经受到上市公司的极大关注与青睐。至此，换股方案本身成为了招商地产本次重组的重头戏之一，并引发了多方“重组过程如何操作”的猜测。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时说：“如果按照其公告的意图，那么就是把招商地产的股份进行计算和整合，进而在蛇口公司中折算成股份，即成为旗下一个子公司。这个过程不涉及现金流的流出问题，同时也不会影响日常的经营活动。而上市公司的资格则由蛇口公司来担任，招商地产则是退市。”

房地产和金融资深评论人黄立冲则认为，如果是两者同时进行股权转化，等于是把子公司置换成母公司股份，这种具有创新性的方案能不能被审批通过不好说。

“根据相关法律规定，公司合并均需经过双方公司董事会、债权人、类别股东大会、股东大会的同意并获得双方所在地政府、证管办及中国证监会的批准，程序异常复杂，经历过程也较长。”黄立冲说。

不过，鉴于招商地产目前对外口径仍为“由于双方还在资产审计、评估过程中，目前还没有明确的换股合并方案”，最终结果尚待揭晓。

引人侧目的第二点是随着重组而为招商地产带来的丰富土地资源。

中银国际分析师田世欣分析认为，“此次停牌整合，招商地产未来有望成为手握最大规模深圳黄金地段土地储备的航母型地产企业”。

据悉，招商局蛇口在前海有3.9 平方公里土地，主要用作仓储物流码头等，占前海自贸区约1/4，是前海最大的“地主”。如果按整体容积率3来估算，在吸纳招商局前海3.9平方公里土地后，仅仅前海一项就有望新增1170万平方米土地。与之相对比的是，招商地产截至2014年12月31日，土地储备面积才441.95万平方米。

除此之外，招商局蛇口的官方网站显示，目前旗下的重点项目包括蛇口网谷、太子湾片区综合开发项目、海上世界城市综合体项目、前海湾项目及光明科技园等。