商业地产于武汉而言，是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。

当城市化率达到50%之后，住宅地产将缓慢下降直至萎缩，但商业发展会接棒进入黄金期。与此同时，商业竞争也顺势进入红海，招商难、运营难、盈利难将会是摆在所有商业地产面前的问题。

国内商业地产经过几年的野蛮生长，已普遍出现过剩的局面，作为中部枢纽的武汉也未能例外。

数据显示，2014年，全球购物中心新开业面积为1140万平方米，在世邦魏理仕监测的全球最活跃新建购物中心市场前20排名中，中国城市占据半壁江山，累计贡献570万平方米的落成面积。其中，武汉凭借8个项目，近100万平方米的交付面积拔得头筹。武汉市商务局证实，去年，武汉商业综合体新增规模创历史之“最”。据不完全统计，2014、2015年两年，武汉共有31家商业体面市。这31家新商业项目商业面积总和超过270万平方米。

在欣喜于武汉商业快速发展的同时，居民的消费能力是否足以支撑商业地产的增速，也成了很多业内人士担忧的问题。

武汉市房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌说，目前武汉的商业地产项目不可能全部活下来，他预计3—5年内武汉商业地产过剩的问题会逐渐突显。

离开

从最后一个项目抽身之后，李玉(化名)彻底松了口气。“在这个行业做了几年，已经死心了，不想再做了。”

“抽根烟再聊吧。”她本来已戒烟很久，最近又抽了起来，“最后一个项目做得太累了。”她每天都在焦躁中度过，夜里很晚才能睡着，第二天一大早就醒了，“根本睡不着觉。”

李妈妈带着孩子从老家来武汉看她，两个至亲触动了她本已长期紧绷的神经，情绪彻底崩溃，大哭了一场。

在地产界浸淫多年，她一直从事商业地产的招商工作，从一线的工作人员，最终做到了总监职位。她还是选择退出，准备进入一个全新的行业。

从2008年入行到现在，李玉经手的商业地产项目数十个，自己实际操作的项目遍布武汉三镇。这几年间，她经历了武汉商业地产招商的变迁。

她清楚记得，2010年，她所在的代理公司接手了汉口一个商业地产的招商业务，当年11月进场，仅到次年4月，全部招商工作就完全了80%，“这是那个时期的普遍速度。”

不过，因为进入行业稍晚一些，她只赶上了这个行业大盛的尾巴。“事实上，我开始从业的时候，已是招商时代的末期和求商时代的开始。”

李玉说，她最开始做招商的时候，一些大型的商业项目，几乎不需要对外做太多推广，项目还在秘而不宣的时候，各品牌商家的市场拓展人员早已嗅到了商场将要对外招商的消息，会抢先一步登门。

那时候，一些商家为了拿下商铺，或是为了在商业项目上拿到更好的位置，往往会设法与招商人员处理好关系，“这是这个行业的潜规则。”

然而，才短短几年过去，这个行业已发生了颠覆性的变化，“现在招商太难了，稍有名气的商家都要不断去求，为了将这些商家引进来，往往要争取很多政策优惠和资源支持。”

2011年之后，她回老家养胎生孩子，“这是最后的黄金期，我因为生孩子错过了。”再次回到公司，李玉就进入到了长期的苦痛期。

2014年，整整一年，她一直在做青山的一个项目。然而，守了一年，做了很多前期工作，也储备了很多资源，但因为各方面的原因，竟然颗粒无收，“整个一年就都浪费了。”

她说，目前的商业项目招商，除了旅店业、电影院线、健身行业稍微好招一些之外，其他业态的难度都比较大。

过去一个商业项目中，一般情况下零售占一半，休闲娱乐占30%，餐饮占20%。如今，餐饮占一半，休闲占30%，零售业已沦落为边缘。