原标题：万达重返A股 千亿布局成都

按照万达商业(03699.HK)的公告显示，再过几天(8月18日)，万达商业H股股东和内资股东将汇聚万达北京总部，商议万达商业在A股发行方案。

万达重返A股

按照万达商业(03699.HK)的公告显示，再过几天(8月18日)，万达商业H股股东和内资股东将汇聚万达北京总部，商议万达商业在A股发行方案。

根据此前公告，万达商业地产将向中国证监会等相关监管机构申请发行最多3亿股A股，预计总募集资金不超过120亿元。这距离去年7月2日，万达商业地产因“未更新申报材料终止审核”放弃A股上市的决定，刚好过去一年。

回归A股惹争议

对于此次回归A股的理由，万达商业称，公司董事认为发行A股将增强公司的企业形象，进一步拓宽公司的融资渠道及增加运营资金，通过吸引大型机构及中小型投资者来增强资本市场的认可度。同时，A股的发行将有助于公司业务发展、融资灵活性及业务开展，有助于万达获得更多财务资源，有利于其长期发展。

按照万达商业的预期，将在未来1年内完成A股发行工作。万达商业表示，此次筹集的120亿元资金将用于投资南京仙林万达茂、济南高新万达广场、合肥瑶海万达广场、成都蜀都万达广场、徐州铜山万达广场等5个项目。

至于最终上市地点，万达商业表示，上交所与深交所均有可能，最终将由董事会授权后根据监管规定或者市场状况决定。

而对于万达重返A股，市场上也有多种声音传出。

有业内人士认为估值优势吸引力是其最主要动力，此外也有可能在为未来万达集团的整体打包A股挂牌上市做准备。

此外，也有评论认为这是一次“借机炒作”，其质疑依据为万达商业在香港上市时的招股书，按照占股比例推敲，这更像是一场给“自己人”派红包的资本游戏，而最终万达商业只会按照既定的路线图使内资股在联交所上市。

万达商业的股权结构中，可以在联交所公开上市的H股占比14.41%，而不能在证券交易所交易的内资股占比高达85.59%，主要由控股股东及大连万达商业地产董事持有。

这样的股票设计较为罕见。但只要大连万达商业地产内部审批和中国监管当局批准，内资股可以转为H股流通。

质疑的声音认为，转让内资股的不确定因素是导致万达商业H股估值低的一大原因，故不排除借此进行炒作抬高股价嫌疑。

十年曲折上市路

其实万达的A股上市梦已经计划了很多年。作为中国最大的商业地产开发商，万达集团也是国内房企中规模排名前列却未完成整体上市的公司之一。追溯其十年间的上市之路，充满曲折与无奈。

2005年，万达第一次赴港红筹上市梦碎于国家部委联合下发的“171号文”。2007年，回归国内A股IPO的计划腰斩于为应对2008年金融危机被叫停的A股房企上市的政策。2009年，满满信心折回H股上市计划又因定价分歧流产。时隔3年后的2012年，受限于2010年4月发布的禁止证监会批准囤房囤地房企上市、再融资和重大资产重组的通知，万达A股之梦再次折戟。一年后，万达成功收购恒力65%股份，才为2014年底万达商业香港借壳上市成功铺下道路。

对于此次万达重返A股，东方证券分析师竺劲称，万达商业此举可视同IPO，但短期内A股IPO停掉了，所以万达商业此次A股上市之路会比较长。如果明年是牛市，现在去A股发行，那就是非常合理的一件事情。

“但在A股表现较差背景下，虽然不排除有一些看好A股想回A股上市的想法在里面，但IPO都停掉了，此时回A股的实际意义不强，万达董事长王健林更多的或仅是想表达一下自身看好A股的态度而已，避免股灾。”竺劲如此补充道。

但竺劲也表示，万达商业或也确实有融资的打算，因为商业地产始终是资金需求量比较大的业务。仅就万达商业而言，当下也还处于建设及扩张期，还未进入完全的现金流回报期，从这个角度看，肯定是需要一定时间的。

早前也有港股分析师指出，“到目前为止，房地产行业中通过IPO回归A股的成功经验几乎没有。”挑战难度可见一斑。

打造多方位融资平台

事实上，对于万达宣布重返A股的决定，有业内人士指出，一方面是由于，万达计划在10年内建设1000家万达广场，这个数量几乎达到了今天的10倍。

显然，万达需要更强的金融平台来支撑这个计划。大的框架，已经在今年搭建了一半，它们是万达商业在H股上市和上海自贸区搭建REITs交易平台。

而另一方面，数据显示，万达融资活动净现金流连年处于巨额状态，2012年至2014年分别为185.51亿、379亿、351.36亿元。而且，万达还有总建筑面积高达6790万平方米的土地储备，在“18个月内完工和24个月内运营”的硬性要求下，需要大量资金投入。虽然万达总资产高达5643亿元，但截至去年底，一年内应付债务高达2354亿元，还有超过1900亿元银行贷款及未偿债券。去年末，万达靠IPO融资288亿港元元，对缓解现金流压力只是杯水车薪。

当然，最根本的原因还在于，万达的轻资产转型战略定位，需要打造多方位的融资平台。

据万达集团内部高管透露，一些万达商业的内资股东希望发行数量、发行对象、发行方式、定价方式、承销方式等按照央企“A+H”模式，也就是登陆上海证券交易所，其理由是2017年万达金融总部将落地上海自贸区，加上万达商业实体项目优质。

不过也有万达人士预测，基于新任万达金融的负责人陆肖马在深交所担任高管多年，万达商业登陆深市的可能性较大。

招银国际分析师也表示，这是万达开辟融资渠道的表现，一旦成功发行对其资金面的改善会有较大的帮助。在市场前景方面，出于万达的品牌，市场对其认可度或会比较高。

转型中的万达在金融市场的运作可谓是火力全开。公司以良好的业绩为背书，通过快钱已经在6月、7月连续发布“稳赚1号”众筹产品，成功募集资金100亿元。

从目前来看，万达商业若成功登陆A股，万达的金融板块将包括：REITs平台、同时面向境内和境外发行的A+H上市平台。不过也有业内人士指出，万达轻资产转型的战略定位，需要打造更多的多方位融资平台，要获得资本市场的认可，还有很长的一段路要走。

万达千亿布局成都

故乡，是绝大多数背井离乡的人都会存于心底的一种情结，这无关乎地位或是财富。所以，若是功成名就时，衣锦还乡则是顺理成章之事。

作为万达集团董事长王健林的故乡，四川在今年4月份就又一次获得了万达的“超大手笔”的投资：万达集团与成都的协议金额超过1020亿元，创下企业单次投资成都的最高纪录，加上万达集团先前在成都的投资金额，总投资已经超过1300亿元，成都成为万达集团投资额度最大的城市。据称，未来万达集团还将与四川省政府签署协议，全面进军四川各市州。

如今，万达商业重启A股上市计划，并明确表示，所筹集的过百亿元资金将优先用于投资旗下5个万达广场项目，成都蜀都万达广场也赫然在列。这让《中国房地产金融》项目调研团队将目光聚焦到位于成都郫县的蜀都万达广场，并深度探究万达集团与成都这座城市的渊源。

募资投向蜀都万达

7月3日，香港上市的万达商业发布公告称，将回归A股市场，筹集不超过120亿元资金，投资到5个万达项目建设中，而成都蜀都万达广场正是其中的5个项目之一。

据了解，蜀都万达广场是万达集团布局成都的第三座万达广场，也是成都第一个卫星城市的万达广场，项目位于成灌快铁郫县站旁，占地258.27亩，总建筑面积90万平方米;是集国际体验购物中心、时尚滨河商业街、高端华宅、国际精装SOHO等为一体的都会级商业综合体，该项目预计2016年开业。

早前的相关报道显示，在蜀都万达广场开工前期，万达集团还特地组织团队与设计单位考察了全国多条著名商业街，其中就以全国著名的万达武汉楚河汉街为模板，蜀都万达广场也结合了地段区位特点，以及成都的文化特色，打造具有本土特色的蜀都万达广场。

据知情人士透露，整个设计过程历经4个月6轮的不断优化修改，最终确定了现在大众所知晓的方案，即被誉为“郫县的宽窄巷子”和“成都商业街新模板”的蜀都万达广场。可以预见，即将现身的成都蜀都万达广场的定位和形态，都将可能不同于以往万达的“广场系”项目，想必这也是此次万达商业计划重回A股之后，将首批筹集资金优先投放到该项目的原因之一。

从《中国房地产金融》实地探访蜀都万达广场得到的信息来看，项目出售的业态有住宅、SOHO公寓和商铺。据现场销售人员介绍，住宅共有2706户，在售的面积60-120平方米，全款优惠8%，按揭7%，优惠后均价5100元/平方米。另32-60平方米SOHO公寓在售，优惠后均价4500元/平方米。商铺在售的面积为50-120平方米，19000元/平方米起。

青羊万达热销

事实上，除了蜀都万达广场，成都还有两座已经开业经营的锦华万达与金牛万达，以及两座正在紧锣密鼓修建当中的青羊万达广场与双流万达。据称，未来万达还将在成都投资6座万达广场。

青羊万达广场是万达3.5代产品，也是《中国房地产金融》调研团队在成都实地探访的第二座万达广场。

目前万达的产品系已进化到“第四代”，从第一代5万平方米左右的出售型单店产品，到第二代规模扩大3倍以上的购物中心产品，再到第三代的城市综合体产品，发展到第四代产品，万达的“万达城、万达茂”的规模已经扩大到60万平方米以上，在原有单体购物中心、写字楼、酒店、街区的基础上，将主力升级为文化娱乐业态。

但值得指出的是，虽然第四代为万达的最新产品，但此类产品对规模、业态、运营能力等要求更高，即产品开发门槛更高。而更多情况下，万达需要根据开发条件，多代产品同时打造。这也衍生出一种在第三代产品上增加第四代基因的产品——3.5代产品，就运营而言，青羊万达广场则是3.5代产品的典型样本。

该项目由商铺、公寓、写字楼组成，物业结构已调整为出售公寓、住宅等物业，支持商业经营，其中商铺的外围部分销售、核心商业自持的安排，是万达第三代产品的普遍特点。

但就具体业态安排，以青羊万达为例的3.5代产品中，“体验式”业态占主流，具备地方特色及符合地方需求的业态，占比也大幅提升。

《中国房地产金融》在实地探访中了解到，成都青羊万达广场总占地面积110.7亩，规划总建筑面积约38万平方米，预计将于2017年开业。除了安排3000平方米引进 “宝贝王”儿童娱乐互动乐园，其他业态主要为餐饮、娱乐、休闲，还安排了成都本土受欢迎的火锅、美容等品牌。超市也是将伊藤洋华堂、永辉、沃尔玛等几家成都本地认可度不错，且档次中上等的品牌为选择对象。

据媒体此前报道，成都青羊万达广场在6月18日正式开盘时，首批商铺3小时销售300余套，销售额约8.2亿元。现场销售人员告诉《中国房地产金融》，首期价格在2万-7万元/平方米不等的商铺已经清盘，正在认筹的SOHO公寓价格待定，但预计会比周边9000-12000元/平方米的房价略高。

第四代“万达城”落子成都

除了万达广场外，万达的第四代产品“万达城”也落户于都江堰。这一项目也是成都服务业投资体量最大的单个项目，将打造以文化旅游为核心，兼具商业、商务、居住功能的文化产业项目。

目前，该项目正加快进行规划设计，整体建设内容包括室外大型主题游乐场、万达大型商业城、秀场、酒吧街、酒店群、居住及配套商业等业态和员工配套服务用房等。

资料显示，6月25日万达斥巨资550亿元在都江堰圈地，准备修建总占地面积约5000亩的成都万达城，这也是万达集团于哈尔滨、南昌、武汉、西双版纳、青岛、桂林、合肥、无锡、广州等城市投资约4000亿元后的又一大型文化旅游综合项目，预计将于2015年8月开工，2019年建成并实现运营。

王健林也曾表示，在成都市场的大规模投资，是万达实现企业第四次转型的重要决策。业内人士认为，未来几年，计划重回A股的万达商业将会在很大程度上影响着整个成都的商业地产市场。

有万达内部人士透露，万达目前在全国开业了109座万达广场，今年计划新增26座，年底将达到135座。

7月11日，万达集团发布了2015年上半年成绩单，万达集团上半年总收入同比增长18%，预计全年同比增长超过20%;而在万达商业方面，其总收入为734.1亿元，同比增速12%，其租金收入为70.2亿元，同比增长33.3%。

曾记得，2014年12月23日，彼时刚满60岁的王健林在港交所敲钟时放言“任何行业都无天花板”!

如今，在商业地产市场处处是“哀嚎”的背景下，万达商业以及整个万达集团能够实现收入与租金两位数增长，也算是兑现了此前王董的豪言壮语。

（来源：中国房地产金融）