成都的写字楼市场，无论是前期的供应量到后期的租赁一直都为外界所关注。超大的供应量不仅让人为后续的入住率和租金情况表示堪忧，更成为不少开发商无法忽视的一块心病。

2015年，成都写字楼存量正式步入新一线城市阵营，仅次于北上广三座城市。经过近3年的快速发展，写字楼存量持续攀升，然而租赁需求量却一直在原地踏步，供需矛盾持续加大。

今年上半年，世邦魏理仕针对成都主城区甲级写字楼租户做深入调查，选取2000家企业，28座甲级写字楼，调查面积达到110万方，样本率为90%。最终发现，近年来成都甲级写字楼租赁需求总量变化不大。不过，成都甲级写字楼入驻企业所属行业排名被重新洗牌，非传统金融业租赁需求增加。从区域来讲，不少企业逐步从传统商务区向外搬迁，搬迁区域主要集中在东大街、人民南路与天府新区。

非传统金融业租赁需求崛起

世邦魏理仕发布的《2015年成都甲级写字楼租户调查报告》（以下简称“报告”）显示，目前成都甲级写字楼入驻企业中，非传统金融行业占比为19%、传统金融行业占15%，服务业和房地产行业占比为13%。

这一数据对比2012年企业租赁面积占比数据来看，近年来P2P等非传统金融业租赁需求上升趋势明显。2012年，非传统金融行业租赁面积占比为12%，与当期调查结果相比，上升了7个百分点，也是目前所有行业租赁面积占比最高的。服务业入驻面积也出现温和上涨的态势，2012年的占比为11%，到今年上升2个百分点。

2012年之前占比最高的传统金融行业，到如今需求占比从最初的18%下降到15%，下降3个百分点。除次以外，房地产行业的租赁需求占比也下滑了2个百分点。

世邦魏理仕为观察员提供的位于东大街片区某甲级写字楼近年来入驻企业调查数据，与上述大的变化趋势不谋而合。该写字楼在2012年末，非传统金融业的租赁面积占比为29%，截止到2015年上半年，这一数据已升至46%，增幅明显。

世邦魏理仕华西区办公楼服务部董事戴晖，分析目前成都甲级写字楼入驻企业变化的原因时，他表示，从大的数据来看传统金融行业的需求面积过去3年并没有降低，只是非传统金融行业增长更加迅速，其在甲级写字楼的租赁面积较2012年增长超过一倍。导致这一类企业需求上涨的原因，主要是银行针对企业和个人信贷、融资的收紧，以及政府放宽民间资本，设立金融机构准入等。

世邦魏理仕华西区研究部负责人朱建辉在做调查时发现，目前非传统金融行业租赁需求上涨的主要为投资理财、财富管理、小额贷款、融资担保等类型的企业，而这一类型的公司在对于写字楼的选择偏好成熟商务区，目前东大街片区聚集较多，对交通通达性和写字楼品质也有一定要求。

搬迁需求跃居首位 部分企业逐步从中央商务区向外搬迁

非传统金融行业的租赁需求崛起，这一类企业目前在东大街片区集中度最高，这也无形中助推搬迁需求的增长，部分企业逐步从中央商务区向东大街以及南延线等地方外迁。

根据报告，成都甲级写字楼企业因搬迁升级对写字楼的总需求大幅增长，总占比从40%提升至70%。其中，搬迁需求从10%大幅增长到40%，取代新设立企业对写字楼的需求，成为新增需求首位。

世邦魏理仕监控中央商务区与东大街片区，不少甲级写字楼在2015年上半年与2012年年末的租户重合度不到50%，租户外迁与退租现象凸显。

从区域分布看，2012到2015年三年间，随着新兴商务区逐步成熟，带动搬迁需求持续释放，占比显著增长，企业跨商圈迁徙趋势加速显现。部分企业逐步从中央商务区向外搬迁，其中东大街吸纳了大量外迁需求，约占总量的三分之一，中央商务区则从46%下降到31%，人民南路沿线和天府新区均出现小幅上涨。未来三年，成都超过60%的写字楼新增供应将集中于天府新区，天府新区未来也将承接类似职能。

在成都甲级写字楼客群中，会计师事务所、管理咨询公司、律师事务所等企业因承租能力高，持续扩张需求旺盛，偏好核心区域写字楼；银行与证券等金融企业、房地产企业、大型综合企业贴近核心及周边市场、写字楼需求面积大、市场腹地大，保持内外平衡；新媒体、高科技公司、公共机构等，因成本敏感，可选择性更高，容易随产业规划布局适时外迁。

戴晖分析，部分企业的搬迁是成本考量，或对办公硬件的升级。近几年成都写字楼新增供应大部分集中在东大街和南延线片区，众多的选择也使得搬迁成为一种现象。

第一太平戴维斯也有监控到企业外迁的现象。观察家智库专家、第一太平戴维斯华西区高级助理董事罗元均分析，整体上成都CBD的楼宇较为老旧，在全市大量新兴优质写字楼的供应背景下，租户可供选择范围较大，加上市中心面临着交通拥堵，城市环境不及新区建设等情况，故存在部分企业外迁现象。

企业的外迁对于CBD一些较旧的甲级写字楼租赁提出了新的挑战。世邦魏理仕朱建辉发现，目前成都CBD一些较老的甲级写字楼出现租户流失导致空置率上升，而被迫下调租金的情况。截至到2015年第二季度，中央商务区优质写字楼的平均空置率为37.1%，平均租金每月每平米101.5元。

300-500平米面积段需求增长显著

在租赁面积变化方面，世邦魏理仕监控到300——500平米面积段需求增长显著。

报告显示，成都甲级写字楼入驻企业平均需求面积在近3年变化不明显，不过从需求面积段在看，存在一定变化。300——500平米需求增长显著，从20%增长到24%。而300平米以下占比却从2012年的55%下降到48%。

第一太平戴维斯监控近年来成都甲级写字楼各面积段租赁情况显示，100平米以下占1%；101——200平米占比为16%；201——300平米占比为18%；301——500平米占比为34%；501——800平米占比为17%；801——1000平米占比为6%；1000平米以上的占比为18%。300——500平米租赁需求明显高出其他面积段产品的租赁需求。

世邦魏理仕监控成都人民南路某甲级写字楼，2012年300——500平米租户占比为25%，到今年上半年，该数据已经上升至37%，上涨12个百分点，增幅明显。

世邦魏理仕朱建辉分析，300——500平米面积段需求涨幅的增加，一方面是市场中有部分租户在整合其位于不同写字楼中的办公面积，另一方面也侧面反映出入驻成都甲级写字楼企业的办公需求仍有一定成都的增加。

观察家智库专家、第一太平戴维斯罗元均分析，300——500平米面积段需求的增长，反应出承租企业的发展规模有所扩大，承租能力有所增强，更主要是得益于企业的发展。

针对300——500平米面积段产品租赁需求的增加是否会影响后期开发商的产品规划，世邦魏理仕戴晖在接受采访时表示，市场现有项目的单位分割与市场的需求端是比较匹配的，通常开发商为控制租户品质，可以将最小分割提升，但分割面积的增加必然也会带来租赁或销售难度的增加。对于开发商而言，一方面可以完成既定的销售或者租赁业绩，另一方面可以照顾楼宇长期租户品质的维护，仍然是一个不小的挑战，开发商也亟待密切监控市场，做出适时的调整策略。

外资扩张审慎 本土企业需求增长至44%

除上述的三项变化外， 报告还指出，近年来外资企业在成都的扩张步伐较为谨慎，反而是本土企业的需求增长明显。

来看一组数据，2012年，四川本土企业、内资企业（非四川本土）、外资企业在成都甲级写字楼基本处于三分天下的格局，占比分别为37%、33%、30%，占比相对较为均衡。

然而，到今年上半年，外资企业的租赁占比下降到21%，下降9个百分点，而四川的本土企业则表现出良好的发展势头，从37%增长到44%，增幅明显。

第一太平戴维斯监控，随着国内经济的快速发展，本土企业的占比逐渐升高，目前成都甲级写字楼的租户结构中，民营企业已经超过6成。

在谈及外资企业扩展审慎的原因时，第一太平戴维斯以及世邦魏理仕分别将主要原因归结为全球经济的影响，在大环境下，外资企业的占比收缩较为明显。

此前有媒体分析，我国领导层将今年的经济增长率目标下调至7%左右，将“新常态”定位为基本政策，此前，中国经济以吸引外资为动力实现快速增长，而目前正迎来拐点。不少外资企业人士表示，过去外资企业一直在中国拓展业务，但随着经营环境越来越严峻，加之大的经济环境影响，在日资和美资企业中，从中国撤走的企业正逐步增加。

在这样的背景下，成都的表现便是外资企业发展变得越来越谨慎，甚至影响到他们对于办公楼宇的租赁。

对此，世邦魏理仕朱建辉表示，虽然外资企业的需求减弱，但外企仍然是成都甲级写字楼追求的重要品质租户，其新增需求增速的放缓必然不利于成都写字楼出租率的提升或维持。不少甲级写字楼需要外企的入驻来提升整体租户的品质，因为他们在扩租的谨慎态度对于开发商来讲自然是不利的。

外资企业的增速放缓，不过本土企业却在地方经济政策的扶持下快速增长，第三产业和高附加值产业日益成熟。不少内资和本土企业在办公需求面积以及承租能力方面均表现不错，从1000平米以上的大面积需求来看，内资和本土企业的表现更为突出。因此内资和本土企业仍然是写字楼租赁需求的核心支撑。

特别鸣谢：世邦魏理仕 第一太平戴维斯数据分析与支持