十年楼市两茫茫:供需变天分化加剧

来源:地产中国网 2015-08-07 08:48:00

  2001年7月14日,北京申奥成功的第二天,身在莫斯科的王石说,北京申奥成功,受影响最大的是房地产业。历史经验表明,奥运级别的体育赛事将带来大量的基础设施建设投资,而自2003年开始,中国房地产市场进入“黄金十年”。

  14年后,北京再次获得了2022年冬奥会主办权。又一场国际体育赛事的举办,将给北京及周边区域房地产业带来哪些机会?能否造就新一轮房地产升势?

  继2008年成功举办第29届夏季奥运会之后,北京与张家口再次获得2022年第24届冬奥会主办权。届时,北京将成为世界上第一个既举办夏季奥运会,又举办冬季奥运会的城市。

  大型运动会不仅是体育的盛宴,更是地产资本的狂欢。2001年7月13日,北京获得2008年夏季奥运会主办权,年底成立组委会,奥运准备工作启动。2002年12月3日,上海获得2010年世博会主办权,次年上海世博会筹备工作正式启动。而2003年,正是国内房地产市场“黄金十年”的起点,这仅仅是巧合吗?北京再次申奥成功,能否造就新一轮房地产升势?

  黄金时代

  “需求+政策”双重驱动

  国家统计局数据显示,1991~2013年,全国商品房平均销售价格从786元/平方米上涨到6237元/平方米,上涨了6.94倍,年复合增长率达10.16%。

  从2003年起,房地产市场更呈现出前所未有的繁荣。2004~2013年间,全国商品房平均销售价格由2778元/平方米上涨到6237元/平方米,年复合增长率达11.57%,超过1991年以来整个时期平均水平1.41个百分点。

  尽管自2005年起,为抑制市场过热的势头,房地产调控政策陆续出台,一度被戏称为“十年九调”,但这十年依然成为房地产市场发展最活跃的时期。

  财富证券研究发展中心分析师王群向记者表示,房地产“黄金十年”归根结底还是“需求增长+政策指引”共同作用的结果。

  “中国在实施住房市场化改革之前,城镇居民住房实行实物分配制度。然而,相当长时间内国家对住房建设的投资规模都比较低,明显滞后于居民对住房的需求,导致城镇住房供给严重不足”,王群认为,随着中国购房人口群体增加以及人口从农村向城镇流动,民众对城镇住房的需求进一步增长,在住房需求积压、购房人口增加、农村人口向城市流动等因素叠加下,房地产需求端不断膨胀。

  与此同时,过去十年,在中国经济的“三驾马车”中,投资一直是重点。房地产业由于具有产业链长和行业面宽的特征,对整体经济发展具有明显的拉动作用。

  财富证券的统计数据显示,1991~2013年,房地产投资占全社会固定资产投资比重由6.01%增长到19.27%,尤其是2000年以来,这一比例保持在17.05%~19.84%,房地产也长期被定位为中国经济支柱产业。

  白银时代

  普涨结束,分化加剧

  然而,牛市总有终结的一日。

  2014年,房地产市场在没有任何调控政策的背景下出现深度调整。尽管自2015年二季度起市场逐步回暖,但在多位行业人士看来,与2003年相比,支持房地产“黄金十年”的两个关键因素——需求与政策正悄然发生改变。

  新城控股高级副总裁欧阳捷向表示,经历了“黄金十年”,房地产需求已经得到了较为充分的释放,城镇居民对住房的需求正在下降,供求关系发生逆转。

  财富证券的统计显示,在目前世界主要国家中,人均居住面积最高的是美国,达到67平方米,这与其地广人稀的特点有关,其他国家的人均居住面积均在40平方米以下。2013年,中国城市人均住宅建筑面积达到34.7平方米,已经明显高于日本等国的水平,与法国、英国的差距也不到1个百分点,这意味着中国城市人均居住面积的上升空间有限。

  王群表示,25~44岁的人口群体是中国房地产市场的主要消费群体。2004~2013年,该群体人口占总人口的比重由34.33%下降至32.57%。以20~39岁、15~34岁、10~29岁和5~24岁的人口群体数量来推测未来5年、10年、15年和20年后的购房人口比重,测算结果分别是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%,说明中国购房主力人口比重将逐步下降。

  但在供应层面,由于土地的过量供应,导致房地产库存居高不下。根据欧阳捷的预计,如果加上在建面积与土地储备,仅存量房地产便需要6年时间来消化,这意味着即使未来3~5年地方政府不再出让土地,也可以保证市场的足够供应。

  至于在政策层面,欧阳捷预计,伴随经济转型升级,经济增长模式将逐步由投资驱动向消费驱动转变。但由于新经济增长点的形成还需要时间来培育,为了保持整体经济稳定增长,政府将继续采取措施维护房地产市场的稳定,这也是自2014年以来国家相继出台多项政策来刺激房地产的主要原因。

  综合上述因素,国内房地产行业将难以持续过去的繁华,增长拐点已至,行业将进入中速而稳定发展的“白银时代”,房价普涨的时代终结,市场将出现明显分化。

  未来机会

  掘金城镇化、社区服务

  尽管房地产“黄金时代”已经终结,但在“白银时代”,房企仍有大把机会。

  “首先,中国仍处于城镇化阶段,据测算,每年还将释放出10亿平方米的基本住房需求,这依然是一块很大的蛋糕”,欧阳捷表示,根据国务院去年发布的新型城镇化战略规划,到2020年要将常住人口城镇化率从当前的53.7%提高到60%左右,实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,这将带来巨大的住房需求。

  但欧阳捷提醒,随着人均住房面积超过33平方米,面积改善型需求将大幅下降,剩下的是品质改善型需求。在房价单边上涨时代终结的背景下,房子的商品属性会更加明显,谁的产品品质好,谁就能抢到有限的客户,这将更加考验房企的“内功”。

  区域一体化是另一个机遇。王群认为,区域一体化在促进产业转移的同时,还能协调各城市间的产业布局,并促进人口的转移,从而为房地产带来新的机会。

  北京、张家口:冬奥会来了 房价能否闻风而涨?

  随着2022年冬奥会主办权花落北京和张家口,两地的投资迎来重要“风口”。

  对比2008年夏季奥运会,冬奥会带来的“钱景”几何?当地房地产市场能否迎来“第二春”?酒店地产、体育地产、物流地产能否再次被激活?

  房地产:京北、张家口更受益

  2001年,第29届夏季奥运会申办成功后,北京的国际化大都市地位得到进一步确立。自当年起,北京房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重迅速攀升,2004年更是创下58.27%的历史新高,大大高于全国15%左右的平均水平。

  从房价来看,2001年,北京CBD区域的精装修公寓价格还不到1万元/平方米,但自2006年开始,全北京的房价呈现三级跳式飞跃。2006年初,北京三环内楼盘单价突破万元;2006年中,四环内楼盘单价冲破万元;2007年中,五环内已难觅单价万元以下的楼盘。奥运会申办成功及奥运会相关投资在一定程度上刺激了北京房地产开发活动。

  但多位业内人士认为,2022年冬奥会或对北京市内房价拉动作用有限,冬奥会利好更多地集中在京北与张家口区域。

  投资北京国际有限公司顾问陈智国在接受采访时表示,区域环境及交通的改善、知名度的提升,可能对延庆、张家口等区域房价产生一定的促进作用。

  克而瑞研究中心朱一鸣和傅一辰也撰文指出,从房地产来讲,冬奥会的主要受益者是张家口市内的商品房,以及北京到张家口沿线的产业地产。沿线城市基建和产业的发展、城市经济水平的提升、人口规模的扩张,将对房地产市场带来正面影响。但北京楼市一直非常火爆,房企竞争激烈,房价飞涨的同时,土地成本也迅速攀升,从利润角度讲,布局北京的房企可能从冬奥会中受益不大。

  新城控股高级副总裁欧阳捷分析指出,冬奥会的商机更多的是短期效应,而从企业拿地开发角度来讲,主要还是看区域未来的发展以及如何规划。“京津冀一体化,交通上会让更多城市联通,产生城市之间的便捷性,但从经济角度来讲,各个区域仍有自身的独特性,冬奥会想把原有的板块都打通是不现实的。”

  陈智国说,冬奥会的申办成功,对京津冀协同发展的带动作用主要体现在以下几个方面:一是交通基础设施及餐场馆设施投资,特别是京张城际等交通连接,将大大加速北京与北部片区的联动发展;二是对场馆及赛事配套,旅游接待等相关的投资拉动,如酒店、餐饮、特产等;三是对体育产业,特别是冬奥会相关项目的普及、推广产生积极影响,将带动京津冀体育市场,旅游市场一体化联动发展。

  酒店:投资火热难再现

  2008年北京奥运会举办之前,北京的星级酒店经历了一波大扩容。

  仲量联行报告显示,截至2005年12月,北京共有652家星级酒店。其中包括34家五星级酒店、77家四星级酒店、224家三星级酒店和313家一至二星级酒店。

  2005年,北京先后有昆泰大酒店、金融街洲际酒店等6家(含扩建)四星级以上酒店完工开业。彼时,北京共有19家四星级以上酒店正在建设中,计划建设但尚未开工的项目共有18个,这些酒店大多在2008年前后投入使用。

  根据北京市旅游局的计划,为满足2008年奥运会的需求,星级酒店的供应量提高到了800家,比当时水平超出近33%。在强劲的市场需求和奥运效应刺激下,北京酒店市场投资开发一片火热。

  对比2008年奥运会,2022年冬奥会将对酒店投资带来哪些影响?

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,夏季奥运会的规模和影响力,是冬奥会无法比拟的。由于2022年冬奥会的客流分散在几个城市,应该不会掀起大规模的酒店投资建设,“其实在活动期间,也可以动用其他的房屋解决旅客的住宿问题,比如学校、住宅楼等”。

  场馆建设:国有房企更有机会

  大赛将至,建设先行。为配合冬奥会举行,北京一系列竞赛场馆和非竞赛场馆的建设已经展开。

  2015年7月30日,北京冬奥申委财务及市场开发部副部长周星公布的预算数据显示:预算规模为15.6亿美元,非组委会预算场馆资本投资总额15.1亿美元。

  根据冬奥申委的规划,2022年冬奥会将在北京市区、延庆、张家口崇礼形成三个相对集聚的场馆群。北京场馆建设方面,由于有2008年奥运会的遗产,2022年冬奥会需要的12个场馆有11个是现成的,只需新建一个国家速滑馆。

  哪些房企可在赛事场馆建设盛宴中分一杯羹?朱一鸣和傅一辰在文章中指出,在承办冬奥会的北京、延庆和张家口中,北京的场馆基本已经完备,交通还有待改善;延庆和张家口的城市开发建设则有较大提升空间,大部分比赛设施也位于这两座城市,正待规划设计和建设。

  由于是服务国家建设的大型工程,这些业务的盈利风险较小,并对提升房企知名度有巨大作用。但同时,对于房企的资质背景要求也更高,通常都由国资背景的大型房企承建,有大型工程建设和运营经验的房企更易获此机会。

  值得注意的是,对主办城市来说,奥运会既是机遇又是挑战,赛事结束后各个场馆遇冷仍不容忽视。以北京为例,随着公众对2008年奥运会的记忆逐渐远去,奥运场馆的吸引力不断下滑。

  欧阳捷分析指出,在冬奥会结束之后,场馆运营是个很大的问题。北京由于人口众多,像鸟巢、水立方这类体育场馆还能运营。如果场馆建设在张家口,后续运营上就会遇到很大挑战,可能会过剩,甚至遇到经营不善的状况。虽然滑雪场等有很强的群众运动基础,但市场规模还是有一定的限度。

  据了解,北京将加快国有体育场馆所有权和运营权分离改革试点工作,探索国有体育场馆所有权单位在市场化评估的基础上,以场馆资源作价投资入股职业体育俱乐部,并且将国有企业和学校等国有单位的体育场馆运营权交由第三方运营机构经营管理,激发体育场馆活力。

  也就是说,未来鸟巢、工体、五棵松体育中心这些著名场馆可能会入股类似北京国安、北京首钢等俱乐部,通过资源整合,力争培育出一批有形和无形资产达到几十亿甚至上百亿元的龙头体育企业。

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