入市进退维谷间

这被外界认作是贴本销售之举。

时代周报记者从广州阳光家缘及广州网易房产网站上查询到，从6月19日有具体成交记录开始算，截至7月26日，越秀保利爱特城累计仅销售76套，销售面积6901平方米，销售回款约8564万元，销售均价仅为1.24万元/平方米。

合富辉煌首席分析师黎文江曾表示，不少地王项目都采取“低开高走”入市，主要原因与地价过高相关。事实上，2014年楼市风向急转而下之后，诸多地王都在遭遇这种尴尬：房价涨幅明显要比预期的慢，部分项目所在区域均价甚至还有回落的情况。

以萝岗板块为例，2013年，该板块网签均价为1.6万元/平方米，2014年，该板块网签均价水平约1.48万元/平方米，同比回落幅度8%。行至今年，阳光家缘数据显示，目前1-6月份，萝岗板块网签均价仅为1.41万元/平方米。

地王如何才能卖出好价钱，这也是对越秀武汉精武路地王的考验。武汉当地曾有报道称，越秀精武路的新房售价至少要比周边高出30%-40%，这对越秀地产的资金、项目规划设计和运营能力提出挑战，在他之前，当地汉阳地王九龙仓月玺亏本入市已是先例。据时代周报记者了解，该越秀武汉精武路地王命名为越秀国际金融汇，其中住宅项目名为越秀星宸，目前尚未正式开盘。新浪乐居网站数据预计该项目开盘均价在2.5万元/平方米左右，而周边楼盘售价在1.5万-2.5万元/平方米区间内。

事实上，国内已有不少地王深陷“降价即亏本、保价则滞销”的进退维谷之中。“面粉”价贵过在售“面包”价的尴尬局面， 这或许也是越秀海珠南洲路地王至今未动工的原因之一。

广州地产业内人士给时代周报记者算了一笔账，按照越秀海珠南洲路地王近3.5万元/平方米的楼面价算，未来销售成本价在4.5万元/平方米，要想获得30%-50%的利润，未来售价要达到5.5万-6万元/平方米。

这或将是一个长期工程。阳光家缘数据显示，2013-2014年，海珠区的住宅均价并无太大增长，分别为28846元/平方米和28878元/平方米。今年1-6月份，这一均价水平才小有提升至31305元/平方米。

另据时代周报记者了解，与该地块相邻的罗马家园，从2014年2月份到现在，其1年半时间整体均价依然维持在3.2万元/平方米。

步至2015年，广州楼市量升价跌。中原地产数据显示，2015年上半年，广州全市新建商品住宅网签面积494.59万平方米，环比上涨15.04%，同比上涨21.83%;网签金额726.81亿元，网签均价约1.47万元/平方米，环比下降2.46%，同比下降2.58%。

在外界看来，如果楼市走势不能给予越秀海珠南洲路地王等信心，他们都会无奈选择“拖字诀”，延迟楼盘开发与入市。不过如何躲开悬在头上那道“土地闲置满两年即被收回”的紧箍咒，这就要看各家企业的运筹实力了。

“明股暗债”埋隐患

作为广州老牌国企，越秀地产近年来逐渐明晰“金融、基建、地产”三个板块的发展战略，相互之间可形成良好的支撑及协同效应。“先拿地、后付钱”的开发模式，曾是越秀地产董事长张招兴最得意之事。

简而言之，越秀地产与集团旗下的国资基金及与公司直接持有36.45%股权的越秀房地产信托投资基金(下称“越秀房产基金” )合作，以较低成本获取土地进行开发，当项目开发形成销售后，根据项目的情况选择回购。在加速拓展中，这大幅降低了越秀的拿地压力。

举例来看，2013年，越秀地产购入7宗地块，总金额约201.24亿元，但这当中有4宗地和基金合作，越秀实际支付的拿地款仅为58.17亿元。

表面看来，通过这种新扩张模式，越秀地产既能加快扩张速度，又能保持较低的资产负债率，进而达到低成本融资的目标，可谓一举两得。

“越秀地产与越秀集团旗下基金联合拿地，其实是一种‘明股暗债’的融资方式，这从协议中越秀地产享有基金方项目公司股权的认购期权就能看出。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉时代周报记者，与基金联合拿地是一种关联交易，实际上这就是一种债。

越秀地产方面曾告诉时代周报记者，回购的成本是原始成本加上基金要求的回报，以武汉精武路地王项目为例，“我们在购地后一年到两年内享有回购权，年回报率不超过12%”。

“如果加上发行费，其融资成本达到13%。如果土地没有升至13%甚至下跌，越秀集团或越秀地产将承受大部分风险，且无法将风险转嫁出去。”黄立冲告诉时代周报记者。

事实上，高度依赖基金合作开发模式的越秀地产不得不为自己“留后路”，一旦国资基金等基金调整投资策略，越秀地产今后如何在扩张和维持低负债之间取得平衡?

广州国资改革大浪潮，正触发了这一“地产+基金”模式的变数。今年7月15日，广州友谊公告称，公司非公开发行A股股票收购越秀集团旗下越秀金控一事，目前正处于中国证监会审核阶段。

越秀金控作为广州市国资委旗下的金融控股型公司，直接控股广州证券、越秀租赁、越秀产投、广州担保和越秀小贷5家子公司。这当中，与越秀地产合作进行地产开发的广州国资基金，正是越秀产投旗下的主要基金之一。

此变化的重点在于，未来广州国资基金或将收缩地产方面的投资，这将影响越秀地产目前最主要的轻资产开发模式。

事实上，相比2013年的积极拿地，2014年，越秀地产已经放缓拿地步伐，全年仅在杭州和广州拿地两块，总金额仅74.51亿元。而2014年11月24日，越秀地产以64.50亿元摘得广州市年度总价“地王”时，国资基金没有参与。