全联房地产商会创会会长聂梅生

【地产中国网•博鳌专访】7月19—21日，博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店举办。全联房地产商会创会会长聂梅生接受媒体专访时表示，养老地产领域，涉及一个双零的问题，一是资金启动成本，一是降低土地成本，这样就形成一个新的工具，降低整个财务成本。双零是一个越低越好的概念，并不是真正等于零。

2014—2015年养老市场的模式跟原来不同，这一模式两三年就可以把前期回报收回，后面用的全都是经营性收入。现在正是先驱和先进交接的时候，会有一批企业做起来了。但真正推广可能还要在2020年左右。原来先烈、先驱那一段政府不明确，觉得很难做，今年出了很多个政策支持，力度较大，但政策出来后大家还在那儿发楞，没人接招，很奇怪，所以我们商会有这个责任把这个招给接下来。

以下为专访实录：

地产中国网：养老地产领域，您提到一个双零的问题，一是资金启动成本，一是土地建造方面，具体如何做到?

聂梅生：双零只是一种形象的说法，是趋近于零。做养老产业不可能像招拍挂那样，土地财政融进去，土地成本平面价越来越高，然后房价越来越高，最后形成很多民怨。养老产业属于服务业消费领域，所以土地成本要尽量降低，否则就会重走商品房这条老路。

做养老产业，现在中央有一系列政策降低土地成本，可以政府划拨，成本几乎等于零，还有一些属于原来存量土地，转变为养老用地，土地价格也很低，现在有一条政策出来了，可以租用农村集体建设用地。

融资成本趋近于零，包括：一方面尽量利用政府的政策性贷款，这相当于政府支持保障房的做法。现在对养老产业有金融支持，贷款成本很低。还有一方面，代替开发商原来使用的首付按揭。这一块在养老产业中是没法做的，因为60岁以后不能做贷款，也没法做抵押。这有两条，一是反向抵押，现在推的比较慢，就是以房养老，反向抵押是一种用现在的房子然后贷款，这一块开始在做试点，但推的很慢。另外一块就是我们现在做的，沿用了美国养老采用的金融杠杆，它实际上是一种押金制。我可以把我的定期存款搬家搬到政治养老公寓里的一个押金，或者叫做会员费，这个钱最后是要还给你的，而中间利息部分用他的服务来代替利息。这样去推行，那么老年人退休金就够了，但需要老年人在定期存款上或者子女方面能提供支持，因为它一次性交，然后要过十年、二十年才退回，如果老人不在，这个钱可以退回子女，也可以转让，这样就形成了一个新的工具。这个工具就降低了整个财务成本。双零是一个让它越低越好的概念，并不是真正等于零。

地产中国网：跟养老理财是不是有点像?

聂梅生：有一点像，就是利用这一类金融工具，让老年人现在的重资产这一部分，比如房子和流动性金融资产，也就是存款这一部分盘活，让它能够为养老做服务。

地产中国网：刚才您提到以房养老这一形式，从现在试点来看，大家对这个效果反应不是很理想，您觉得拿房产去做抵押是不是一种很经济的做法?

聂梅生：本来我想作为中国的房产抵押或者以房养老的一个试点来推动，后来我觉得先放一放，就没有具体去做。这一期以房养老出台的政策和运行方式，第一，模式不是特别清晰，很多老年人看不懂，算不过账就不愿意去做。第二，对房价的期待两边都害怕。站在保监会的立场，比如你的房子在北京值五百万，未来北京房价是降还是升，看法不一致，多少年后有可能不是五百万，那么亏的可能是保险公司，保险公司就害怕，尽量做的要保守。所以规定，如果将来老年人走时，这个房子产权转换成他，老年人在世时产权还在老年人手里，只不过是抵押给他。

如今这一做法，幸福人寿同意参与，但不一定所有的保险公司都同意你这个估值，如果大家不同意只有一家保险公司是做不起来的，必须有好多保险公司一起参与才能做起来。

另一方面，站在老年人的立场上，想的正好相反，我这个房子值五百万，我将来要给我儿子的，你看北京房价涨那么快，等我走时可能还有十年，那房价可能变成七百万了，你给我估低了。所以一方面怕降价，一方面觉得怕涨价，怕亏钱，这两边对不上茬。所以以房养老要等到中国楼市真正稳定而且有了共识，这个估值才能解决，估值不解决以房养老很难解决。

地产中国网：双趋于零是机构养老，但机构养老现在投资是否有主体愿意真正去做这个服务?

聂梅生：我们现在这个推的非常快，想哭着喊着进来做服务的，比哭着喊着投资的多的多，现在投资这个主体要么是开发商，要么是这些保险机构或金融机构。开发商愿意投，因为他手里握着一堆地，再盖商品房就不行了，这一部分的人真正是要投钱的，所以我们要积极把他翘动，想做服务的太多了，现在还主要是投资问题。

地产中国网：盈利的模式如何呢?

聂梅生：盈利模式很清楚，我算了一个最简单的账，你可以做到20%，跟现在商品房一样，就看你怎么做。实际上我们就在推这个盈利模式，开发商大喊做不下来就是因为他原来做的是养老地产，养老地产是绝对算不过来账的，营运十年以后才行。2014—2015年养老市场，它的模式基本都变了，不是原来的模式，这一模式两三年就可以把前期回报收回，后面用的全都是经营性收入。如果把经营性收入砍出去80%去补你前期的投资，那事大了，那绝对算不过来账。