坎坷的上市之路

值得注意的一点是，万达集团是中国最大的商业地产开发商，也是国内房企中规模排名前列却未完成整体上市的公司之一。追溯其十年间的上市之路，充满曲折与无奈。

2005年，万达第一次赴港红筹上市梦碎于国家部委联合下发的“171号文”。2007年，回归国内A股IPO的计划腰斩于为应对2008年金融危机被叫停的A股房企上市的政策。2009年，重拾满满信心折回H股上市计划又因定价分歧流产。时隔3年后的2012年，受限于2010年4月发布的禁止证监会批准囤房囤地房企上市、再融资和重大资产重组的通知，万达A股之梦再次折戟。一年后，万达成功收购恒力65%股份，才为2014年底万达商业香港借壳上市成功铺下道路。

在上海交通大学房地产金融总裁俱乐部副理事长李骁认为用十年的时间取得A股一席位置时间并不算长。“相对于市场化程度高的H股，A股高估值且以国企为主，重资产作为主流结构的模式不会在短时间内打破，”他对万达商业A股发行表示看好，“万达作为民营企业的代表相比较资本市场的大蓝筹股们，它灵活性更高。”

据时代周报记者了解，万达商业本次A股发行消息传出后，整体上市的看多建议再度兴起。RET睿意德高级董事王玉珂认为，万达若是将商业地产与其他业务打包上市，其对投资者的吸引力会大幅增长。现今，一部分参与8月18日会议的H股股东和内资股东也正有此意。

万达方面近期正有意增加土地筹备，以增加“做高估值”的筹码，比如斥资5亿海口拿地、山东滨州拿地等。

尽管如此，万达商业依旧无法扫除因物业回报率不高而带来的IPO阻碍。按照财报数据，从2011-2015年上半年间，万达的营收虽然从508亿元、591亿元、868亿元到1087亿元（未审计数据），增加可观，但至少八成营收来自房产开发和销售收入，投资物业租赁、物业管理收入和酒店部分收入占比较低。

此外，与同行新鸿基的财务状况相比，万达商业地产持有的物业量远超新鸿基而两家公司的利润总额几乎持平。据华润置地一内部人士王凯（化名）对时代周报记者测算表示，万达商业每平方米租金收入（包含物业费）只有华润的一半即2.3元，而这一数字在行业中处于下游水平。