高端物业去化变难

股市暴跌对楼市的影响，不仅仅表现在融资，也会影响到实体市场。2007 年“530”和2008 年股价调整表明，股票市场变化对居民当前真实收入和未来收入预期的潜在影响，会加大房地产景气度波动幅度。

海通证券分析师涂力磊指出，此轮股市暴跌对部分居民当前收入存在负效应，但对未来收入预期冲击不大；而考虑2015年上半年中高端改善住宅去化率接近60%，处于近3 年高点，预计本轮市场下行会对中高端改善产品去化率产生负面冲击。

中信证券分析师陈聪也认为，相对而言，房地产市场对于股票市场的短期调整是免疫的，只要这种调整并不是来自于货币收紧。但是，这一轮股市调整速度比较快、幅度比较大，即便调整就此打住，对于一些项目的销售也是有影响的。

哪些项目呢？中信证券认为，就是一些创业氛围浓厚、资本精英聚集区域的高端楼盘，比如深圳、杭州、上海等地的别墅或者豪华大平层。“通过实业聚敛财富的速度恐怕赶不上资本市场制造富翁的速度。顶级豪宅的买家确实有限，消灭一个少一个”。

以深圳福田CBD中心区的豪宅项目深圳中心·天元为例，该项目上周开盘，深圳投资客圈内几乎无人关注，项目开盘价格低于10万元/平方米，也大大低于此前的预期。与同类产品招商双玺、深圳湾1号、深业上城此前的销售火爆也不可比。

除了销售，股市对楼市的另一种影响来自于供应端，会不会有股市的参与主体因为市值急剧缩水，所以大规模抛售不动产，从而影响房价？

陈聪认为，这要看参与场内外杠杆交易的资金规模有多大，这些资金在追加保证金时会否造成不动产抛售浪潮。在定量测算之前，中信证券首先注意到不动产流动性确实差。

变现不动产是最后的出路，也是最慢的出路。在中国，除了深圳、上海、北京等一线城市外，二三线城市一手房供应远远超越二手房。所有城市里，只有深圳二手市场掌握绝对定价权，北京和上海仍然具备比较充足的一手住宅供给。大量的三线城市二手房根本没有流动性。长期来看，没有流动性对房价的影响是负面的。

不过陈聪认为，2013 年以后的房地产调控政策，使得房地产杠杆不加反减，客观上成为了中国经济最重要的防火墙，避免整体健康的居民资产负债表被一次波动伤及根本。目前全国市场的房屋价格仍然是稳定的，涨幅虽然不快，但房价大幅快速下跌（哪怕是局部）并不会出现。

涂力磊也认为，当前市场整体销售中刚需占比在70%以上，且本轮房地产行业复苏的两大前提，即供给收缩、政府政策有利居民购房加杠杆并未发生改变，因此股市短期剧烈波动对行业消费产生的负面影响暂时停留在个案阶段，难以形成趋势。

（来源：21世纪经济报道）