房地产行业一直是宏观经济支柱,进入2015年,行业内部主动地“改革”、“转型”已深度发酵。而整体政策环境亦朝着宽松态势发展,央行多次推出降准、降息,甚至出现同时“双降”的罕见局面。此前,二套房首付降低、营业税五改二、公积金贷款额度提升等,都是相关部门在加速房地产市场去化进程,降低其对经济基本面的压力。

而此次,市场果然再度升温回暖。一手商品住宅4-6月单月成交量均突破120万平方米,并呈现阶梯式上扬,而上半年二手房市场总成交量达到了16.58万套的高位水准,仅次于2013年上半年17.45万套,高居历史次席。

商品住宅市场

交易量创六年来同期新高 成交均价步入“3”时代

今年上半年,整体供求走势表现为供不应求,一改去年供过于求的状况。其中供应量最大的两个月4月、5月,供应量分别为101万方和107万方,其余月份供应量均未达100万方。从供应结构上看,上半年最低报价3万元/平方米以上的中高端项目占比达36%,比去年上半年增加近2个百分点。特别是“330新政”后,市场对中高端项目的需求逐步显现,导致这类产品的入市步伐也明显加快。

在“330新政”、公积金贷款政策以及央行年内多次降息、降准等多重政策因素叠加作用下,2015年上海楼市迅速回暖,超过去年下半年成交量,并创下自2010年以来六年的同期新高。尤其是二季度,商品住宅市场成交量扶摇直上,对上半年楼市复苏贡献颇大。

在成交量刷新纪录的同时,上半年商品住宅成交均价更是创下历史新高,半年度成交均价首次突破3万元/平方米大关。

中高端交易占比持续上升 二季度政策刺激后再度上扬

近年来中高端项目成交占比呈现出逐步上涨的态势,而今年这一趋势尤为明显。在新政对改善型需求的支持下,今年中高端市场成交极度活跃。

上半年成交均价在3万元/平方米以上的中高端项目成交占比高达36%,相比去年上半年上涨了9个百分点,为近年来新高。其中单价5万元/平方米以上的高端项目,成交占比达到13%,较去年上半年上涨5个百分点。

特别是“330新政”后,中高端项目成交变化更为显着。据德佑链家市场研究部数据显示,二季度(新政后)上海市成交均价超过3万元/平方米的商品住宅成交占比达到39%,较一季度(新政前)增加8个百分点,涨幅明显。

汤臣一品2.43亿 创单套豪宅纪录

不仅是高端市场,今年顶级豪宅市场交易表现也是屡创新高。上半年上海市单套成交总价超过1亿的房源共计成交7套,单套面积均超过600平方米,主要位于浦东和闵行,以独立别墅为主。而今年成交的唯一一套总价过亿的公寓房源是来自陆家嘴滨江板块的汤臣一品大厦,为一套面积1207平方米的复式房源,总价2.43亿元,单价20.16万元/平方米,创下历史最高单套总价记录。

二手住宅市场

持续高位水平成就二手市场最火的半年

今年上半年全市二手住宅成交量达到15.17万套的高峰水平,不仅大幅超越去年同期水平,并且在历年半年度的成交中,也仅次于2013年上半年16.45万套的水平,位居次席。考虑到2013年上半年的成交由于政策末班车的影响而集中于3月,而今年上半年的成交高潮则显得更有持续性,特别是在4、5、6三个月均保持了3.3万套以上的高位水平,因此,几乎可以称得上是全市二手住宅市场最火的半年。

新政刺激显着 均价再创新高

在成交量创造高峰的同时,二手住宅的均价也呈现出了节节攀升的态势,今年上半年全市二手住宅均价达到2.44万元/平方米,同比涨幅高达18.82%,创历史新高。

2011年限购政策出台后,全市二手住宅均价曾一度出现滞涨甚至回落的态势,但是自2012年起,又逐渐显露出了返升的迹象,而在今年“3.30新政”及其后续政策出台后,二手住宅价格的上涨更是进入快车道。

首先,许多房东试图从营业税的减免、利率的下调中分食利益,从而上调价格;其次,随着原有价位较低房源在新政后的成交高潮中大量消耗,购房者也被迫去选择价位较高的房源;此外,营业税5改2政策直接导致了诸多购入年数较短的房源提前入市,这些房源往往一手购入价格较高,房东更会标出高价;当然,政策对于市场心理的影响,也是其刺激价格上涨的重要方面。

楼王、墅王接连成交 顶级豪宅表现亮眼

今年上半年,全市总价5000万元以上的二手顶级豪宅共计成交28套,这一成交量已经大大压倒了去年全年20套的成交量,顶级豪宅市场的活跃程度可见一斑。其中总价8000万元以上的准亿元级豪宅共计成交6套,也超过了去年全年5套的成交量。

6套8000万元以上的准亿元豪宅中,汤臣一品占据了其中的2套,其中一套的总价高达1.03亿元,是今年上半年二手住宅市场唯一一套亿元公寓。汤臣一品今年以来已经先后成交了5套二手房源,而其上次二手房源成交尚要追溯至2011年,该项目时隔4年后的集中二手成交,也显现出了目前豪宅市场的新气象。

6套准亿元豪宅中,有3套为别墅房源,分别来自于汤臣高尔夫、九间堂和佘山高尔夫三个传统的别墅豪宅项目。汤臣高尔夫的别墅房源成交价达到1.15亿元,面积为1313平方米,堪称项目中的墅王,也是今年全市二手住宅市场中总价最高的房源。而另一套准亿元豪宅,则来自于一套巨鹿路老洋房,该套房源单价达到26.76万元/平方米,是今年二手住宅市场的单价楼王