营业税改增值税的税制改革(以下简称“营改增”)自2012年1月1日开始试点至今，历时近三年，目前仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业四个行业未纳入试点。此前中央明确要在十二五期间(2011-2015)完成“营改增”改革任务，届时，营业税渐淡出，“营改增”扩围。2015年成为“营改增”收官年。

细看尚未纳入营改增范围的金融保险业、建筑业等行业，实际均与房地产开发千丝万缕，因此说“营改增”是房地产企业生死线并不为过。

据权威部门传出最新消息，房地产、金融、生活性服务业三大行业，聚焦“营改增”将有一揽子方案出炉，目前方案已由财政部税政司制定完毕。乐观者认为具体细则有望7月公布，保守派估计最大可能将在10月份。

当下成为“大战”前最为紧张时刻，而业内目前共识是，房地产业、建筑业税率或为11%，金融业税率和生活服务业的一般征收税率或为6%，均适用一般计税方法，对出口服务实行零税率或免税政策。

中国财政部部长楼继伟曾意味深长提示：“‘营改增’在房地产开发企业身上遇到难题。”减少重复课税，减轻企业负担，“营改增”这场税制更新本用心良苦，但在巨变面前，房地产行业背后却影影幢幢，或临各处风险。

减负恐成加负

日前，普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90%的受访企业均表示对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。

旭辉集团一位财务负责人向本刊表示，“营改增”确实对企业影响很大。因为政策细则尚未公布，公司对此正在从业务前端做一些调整，比如尽量选择可提供增值税发票的大规模供应商等，以缓冲可能税负压力。

现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，“营改增”后，房地产业的税率会在11%和17%间二择一，如果企业没有足够的进项税抵扣成本，或政府相关过渡政策不够“给力”，减负极有可能变加负。

假使“营改增”后房企开发成本中可抵扣的进项为50%。如果税率定为11%，则一二线城市开发商的实际税负会达到5.5%[(100%销项—50%进项)×11%=5.5%]，增加了0.5%;如果税率定为17%，则实际税负会达到8.5%[(100%销项—50%进项)×17%=8.5%]，增加了3.5%。

而现实中，房地产可抵扣进项能达到50%都相对困难。一些工程款、广告、销售代理、园林景观绿化等项目，能不能取得发票，能不能进入抵扣项目，都会影响到房企税负压力。有业内人士认为，在土地、人工、土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下，税负很可能上升。国内著名税务专家张伟最近就针对房企财务人员的一次“营改增”集中培训会上表示，依据相关原理几乎肯定不能抵扣的部分包括：职工薪酬、政府规费、税金、拆迁补偿费、毛利、无专用票的项目。

房企成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、融资成本三部分。其中，最大成本支出是地价和融资成本。据统计，一线城市土地成本占到开发成本的40%以上，二三线城市在20%-30%之间。因此，“营改增”后，土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣，成为万众瞩目焦点。

张伟表示，目前得到的消息是暂不允许抵扣借款利息进项税;更有说法指土地不允许抵扣的声音占了上风，若真如此，房企将不能承受之重!

此外，由于开发企业有招拍挂、无偿划转、与村集体合作、通过股权收购得等多样化土地来源属性，这不仅成为房地产“营改增”的难点，更加大土地成本认定难度，从而使企业取得依法允许抵扣的进项税发票难上加难。

由于企业早期取得土地成本较低，这就造成企业收购产生较大股权溢价，而溢价部分均体现在收购公司账面上，被收购公司账面不会产生变化，因此，在计算土地增值税和企业所得税时，溢价部分无法扣除。同理，“营改增”后溢价部分在缴纳增值税前也将无法抵扣。由于土地溢价往往金额巨大，其能否抵扣对企业而言利害攸关。假设被收购公司原有开发项目土地出让金3亿元，如果收购时土地价值上涨到10亿元，这就导致有 7亿元土地差价无法取得土地成本增值税发票。在可抵扣进项税不足的情况下，房地产企业的增值税税负必然增加。

从税收转嫁角度来看，住宅开发商作为终端消费者地处产业链条下游，很多项目抵扣进项受限，而建筑企业增税基本已成定局，其相对弱势的行业位置，必然使其所担税负向后传导至住宅开发企业。房企即使通过提高效率降低利润等消化一部分，其中必定有一部分传导至房价，致购买者分担买单。

而商业地产由于下游能够抵扣进项税额、减税额度规模巨大，将极大受益。同时，建安成本占总成本比例更高的房企，或将更多地受益于房地产营改增持续推进。

总体看，“营改增”或将在凶猛火力中实现减税额度巨幅下降，但若各方协调不够均衡，将致行业“冰火两重天”。

同时，按照其他行业“营改增”一贯性处理经验，行业期初库存和固定资产不能抵扣。但房地产业存货在企业资产中占比很高，若不能实现抵扣，将导致房企在“营改增”后销售存货时会产生大量销项税额，而没有与之相对应的进项税额进行抵扣，这或将为企业带来又一重风险。交通运输业(其期初车辆、轮船)、电信业等企业在“营改增”前固定资产和存货未被许可抵扣，致使其在改革之初产生行业性的整体经营困难。

2014年以来，楼市低迷，房价出现下降预期，房企面临不断上行的运营成本压力。2015年“营改增”后，房企在财税处理、发票管理、成本项目发票取得等方面面临的挑战也异常严峻。