高地价后遗症:“被”豪宅风险暗涌

来源:地产中国网综合 2015-07-06 08:05:00

多位开发商人士对记者表示,2013年以来的地价暴涨,尤其是在一线城市,已经不能支撑开发商生产普通住宅,众多项目被逼成为“豪宅”,众多做惯高周转刚需产品的开发商,也被迫变身为豪宅开发商。

在对顶级豪宅进行梳理的过程中,令人惊讶的是,以开发白领住宅著称的万科,今年在京沪深竟有数个顶豪项目在售。

这正是当前豪宅市场一个尴尬悖论的缩影:高地价导致的楼盘“被”豪宅,逼得万科这样的开发商也进入了这一市场。

多位开发商人士对记者表示,2013年以来的地价暴涨,尤其是在一线城市,已经不能支撑开发商生产普通住宅,众多项目被逼成为“豪宅”,众多做惯高周转刚需产品的开发商,也被迫变身为豪宅开发商。

这带来的结果是,豪宅供应突然暴涨,竞争白热化;而开发豪宅重资产的流动性风险,也因此凸显。

3000万级的豪宅暗战

在上半年北京白盆窑地块出让成功后,原万科高级副总裁毛大庆便说,京城房价将进入6万元时代。

这说的是普通住宅的价格。水涨船高,豪宅的价格便顺势上涨到了10万+。

一般而言,豪宅的成交相对稳定。泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力男指出,在北京的豪宅市场中,3000万元总价是个槛。总价3000万元以上的顶级豪宅相对稳定,5000万元以上总价的房源凤毛麟角,去化速度也相应更慢。

据克而瑞房价研究数据显示,2011年-2014年总价在3000万以上的顶级豪宅销量均在180套以内,哪怕是年景最好的2013年也只是销售了175套,其中2012年最低为127套,2014年与2011年基本持平为167套。

以单价计,2011-2014年,北京均价10万以上的顶豪项目,年成交量均只有16套,2011年最高31套,2012年最低7套,2013年8套,2014年也只有20套左右。

然而,成交量波动较小,未来供应骤然放大。据中原地产统计,未来一年,北京将有20多个10万+顶豪出现。目前在售的项目有:润泽御府、长安太和、中轴国际、上国阙、霄云路八号、碧海方舟、运河岸上的院子。最近入市或将入市的单价10万+豪宅项目则包括:万柳书院、北京壹号院、万科北河沿、龙湖西宸原著等16个项目。

整体看,北京待售的顶豪项目达到了2000套以上,其中10万+豪宅则在1000套以上!按照此前年均销售16套来算,要消化62年。

克而瑞指出,目前,北京市高端项目存量偏高、去库存周期漫长、价格不断攀升等问题,2015年高端豪宅项目,最坏也是最可能发生的情况就是:有价而无市。

深圳市场也是一样。去年深圳还仅有一个单价10万的豪宅深圳湾1号,今年便冒出了10个左右,且最高单价一路攀升至20万以上。根据伟业我爱我家的监测,目前深圳市单价超10万元的在售项目存量在千套左右,在顶级富豪群体有限的情况下,去化速度较慢。

宋辉说,过去两年高价地王不断涌现,加上之前几年累积的豪宅产品陆续入市,现阶段总价3000万元以上的顶级产品竞争十分激烈。

在上海,库存问题同样严峻。中原地产数据显示,嘉定和崇明的豪宅库存消化周期均超过了50个月,而普陀、浦东和虹口等区域的库存消化周期与新房总体情况基本相当,仅为11个月,区域分化明显。同时随着年初以来远郊豪宅成交低迷,预计嘉定、崇明等区域的豪宅成交情况将更加严峻。

中原预计,2015年上海新房豪宅成交量将达到3783套,而目前上海新房豪宅的存量有约5500套。换句话来说,在供应零增加的情况下,目前上海豪宅的存量也足够未来16个月消化。

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