高价拿地后的尴尬

看了豪宅供应的天量数字，会有一个疑问，为什么要建这么多的豪宅？

在国内，知名的专业豪宅开发商并不多，如绿城、龙湖、融创、星河湾等。而当前京沪深众多的豪宅项目，却是由多个非豪宅开发商操盘。

众多开发商可以说是被迫进入了这个市场。“政府出让的宅地越来越少，大家都在抢，价格就越来越贵。”深圳一大型开发商人士说。

统计显示，2013年4月截至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。

在这2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照目前市场供应比例计算，这部分大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价，一线城市的商品房因此进入了豪宅化加速期。

上海的商品房豪宅化趋势也很明显。2012年以后，上海出现了多个地王，并在2015年继续出让高价地。万科总裁郁亮指出，开发商已无力拿这样的地，因此今年的土地市场上往往闪现着金融机构的影子。

在深圳，去年龙华片区出让的一幅宅地地王单价达到25000元/平方米，此前周边的房屋售价也不过是这个水平；对开发商而言，后续产品售价必须达到5万才能盈利，由此传导到其他片区，导致整个城市房价也出现豪宅化的趋势。

万科董秘谭华杰指出，由于一手地价在2014年出现了暴涨，目前一线城市地价普遍太高，去年四季度来看，14个主要城市的土地平均价格比一年前上升了71.9%；同时，一线城市地价占房价的比例上升到了66%，从全世界来看，这也是地价占房价比最高的水平之一。

谭华杰说，尤其是北京一些区域的地块，地价已经超过了周边在售楼盘的价格，这个地价要求房价必须上涨一倍，而且必须在三年之内完成上涨，这个项目才有可能获得正常的盈利。而万科认为这种情况出现的可能性很小，因此在这段时间买这种地的公司，要承担相当大的经营风险。

与其他开发商不同，万科目前的豪宅项目，并非是因为高价拿地，而基本都是收购所得或此前拿地较久。但市场发展至此，公司也觉得有机会就要进入这一市场。

毛大庆指出，北京的住宅市场受到即将入市的大量自住型商品房影响。“北京市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。”