在北京，几位豪宅操盘手对6月下旬以来的股市大跌感到担心。因为他们的买家中，已经有一些撤了此前的订金，去“抢救”股市。即便如此，京沪深豪宅还是不断创出新高。

2015年的楼市，最先热闹起来的，不是远郊区的“屌丝”盘，而是顶级豪宅市场。

融创“壹号院”的发布，将这个市场推上了一个高峰。6月18日，融创于2013年拍得的农展馆地王终于揭开神秘的面纱，最高单价达40万元/平方米。

在上海，绿城黄浦湾新推出的楼王，最高单价报38万元/平方米，刷新上海豪宅价格纪录；在深圳，“第一豪宅”深圳湾1号部分房源的单价，也达到20万/平方米。

融创董事长孙宏斌笑言，自己也买不起壹号院的房子。然而，融创选择在拿地两年后的这个时间点推出壹号院，是希望分享此轮流动性催生的楼市盛宴——3·30新政叠加股市财富效应，中国的富人们正在重新调整自己的资产配置。

那么，这些顶级豪宅，和他们的未来主人们，都在哪里？

一线楼市新生态：单价10万+豪宅扎堆

在北京、上海、深圳，资产千万，只是一个中等收入人群的身家。

没错，随着房地产价格的一轮轮暴涨，一千万只够在上述城市的成熟区域，购买一套100多平米的房子。

2015年的楼市，似乎并没有给中等收入人群和平民们准备更多的选择。在京沪深三地，总价数百万的项目减少，而千万级以上的豪宅急剧增加。

“单价六七万，七八万已经不能算豪宅。”豪宅开发商们说，他们为中国的富人群体量身打造的豪宅入门产品，总价已经升到了3000万左右，单价10万以上；那些最顶级的产品，单价则被模糊，总价要在1亿以上。

中原地产研究部数据显示，2015-2016年初，北京预期上市能够销售的新10万+的项目接近15个，再加上目前已经销售的单价10万以上的存量项目，总数在25个左右。

目前，包括融创壹号院、中赫万柳书院、中粮孙河项目、佳兆业广场（原长安8号）、远洋刘娘府地块等十余个顶级豪宅项目，均在做入市准备。

其中，融创壹号院以均价16万元/平米通过审批，达到北京商品房预售价格审批最高限。孙宏斌称，壹号院最高单价将达到40万/平方米。这个价格比一年前又提升了一个LEVEL，彼时，孙宏斌曾说，这个项目单价最高为30万/平方米。

上海的顶级豪宅售价也一路跳涨，如上海远雄徐汇园部分房源报价高达22万元/平米，万科翡翠滨江最高单价报价为24.39万元/平方米，绿城黄浦湾新最高单价报38万元/平方米，均超过了此前上海“最贵”豪宅汤臣一品。

在深圳，随着中端市场的价格暴涨，从单价三四万飙升至六七万，豪宅开发商的定价也颇具戏剧性。5月25日，中洲中央公寓预售申请一套单位定价高达37.6万元/平方米，但在深圳规土委约谈开发商之后，该房源备案价更改为17.6万元/平方米。

其他单价10万+的项目，还包括深圳湾1号、天元、深业上城、万科天琴湾等。

深圳一开发商人士告诉21世纪经济报道，号称深圳第一豪宅的深圳湾1号，去年均价定在10万元/平方米，但销售并不算好。今年调整户型，提高售价后，成为上半年销售最好的豪宅。其最新产品单价最高可达到20万+。

“在经历了过去一年房地产的低迷之后，富人们又开始在大城市投资房产，其中豪宅投资的价值因为抗跌、稀缺而凸显了。”一些豪宅开发商的操盘手指出。

随着众多顶级豪宅的入市，人们也不断地听到过亿成交的故事。在北京，位于东二环内的万科北河沿甲柒拾柒号，春节后即签约一套近1.2亿元房源，创北京最贵总价纪录。

深圳湾1号有关人士透露，开年后，已经售出总价5000万元以上的豪宅超过30套、4单过亿的大单。而5月亮相的新品Yabu Pushelberg定制空间，还未正式推售就已经卖了十几亿，单套总价均超过6000万。

6月25日，杭州绿城·云栖玫瑰园新成交一套总价1.2亿元的房子，浙江史上最贵豪宅诞生。

诸多豪宅开发商均对后市强烈看好，一些上半年开盘的项目后悔卖得便宜了，如位于蛇口海上世界的招商双玺，单价不到10万，去年开盘至今，已经接近售罄。

股市财富效应溢出：京沪深豪宅成交创新高

从豪宅的城市分布来看，国内顶级豪宅基本上集中于京沪深三个城市，以及广州、杭州等少数区域和项目。

“从发达城市房地产市场发展来说，那些经济和人口体量大、在区域乃至国家经济政治文化中具有重大影响力的一线城市、国际化程度较高的城市，能够培育出超级豪宅的市场需求和产品”，伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉说。

多位开发商营销人士向记者表示，今年豪宅成交很大程度上得益于股市。上半年，股市大涨的财富溢出效应，使得一些人将获利资金拿出买房。

以深圳为例，中金公司6月16日发布报告称，由于深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万（2014年深圳常住人口1077万人），截止2015年1季度末，深圳也是此轮牛市全国新开户最多的城市（开户超过57万，占广东省同期新开户的67%），深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市财富效应导致城市短期购买力显著变化，是深圳此轮房价暴涨的主要原因。

深圳湾一号、深业上城的销售人员透露，购买其产品的人士，很多为金融及互联网人士，尤以金融界管理人员为多，他们都有投资股市。

“金融尤其是银行人士本身就享有配资的优势，他们投资股市更容易获益。”深业上城的销售说。

世联行一位销售人士告诉记者，他所代理的客户均为高净值人群，今年买豪宅也要排号了。“VIP客户买房也要排号，还是第一次见到。”这位人士说。

“深圳楼市两大产品出现分化，即刚需盘面积减小、豪宅价格不断创造天价。”世联行集团副总经理袁鸿昌认为，深圳本土目前有314家上市公司，位列全国第二。牛市创造越来越多的亿万富豪，同时也给深圳的豪宅带来了众多买家，并在一定程度上催生了豪宅价格的攀升。

在北京，几位豪宅操盘手对6月下旬以来的股市大跌感到担心。因为他们的买家中，已经有一些撤了此前的订金，去“抢救”股市。

即便如此，京沪深豪宅还是不断创出新高。中原地产研究部统计数据显示，在前5月上海已经成交过千万豪宅合计2004套，同比2014年前5月同期的960套上涨了109%。预计2015年，上海千万豪宅成交有望突破5000套，创造历史纪录，成交均价也明显上涨。

在北京，顶豪物业成交也明显上涨，其中单价超过10万的居住类物业，在2015年签约已经超过123套，剔除其中的某项目影响，也达到了27套。也就是说前5月，北京豪宅成交已经创造历史。

截至目前，北京年内2000万以上的豪宅，签约已经超过306套。而在2014年前6月合计签约只有201套。

今年3月，深圳豪宅公寓成交环比大幅增加303.8%，而深业上城前五月销售已达30亿元。

谁在购买顶豪？那些金字塔顶端的隐身者

顶级豪宅总是流传着一些神秘买家的故事。

杭州绿城·云栖玫瑰园1.2亿大单的买家，据开发商透露是一位知名阳光私募大佬，去年在资本市场获利颇丰。今年一月，大佬夫妻俩来到云栖玫瑰园，爽快刷掉6000万元，订下这套“最贵豪宅”。

据统计，云栖玫瑰园业主平均金融资产达30亿元。中式大宅组团业主包括曾经的中国首富，以及BAT的共同创始人。

中国的富豪群体有多少？据2014年的胡润百富榜统计，截至2013年末，中国拥有1000万资产以上的富豪有109万人；亿万富豪6.7万人，十亿富豪大约有8300人，百亿富豪有300人。胡润研究院并预测：未来3年，中国千万富豪人数可能达到121万人，亿万富豪人数可能达到7.3万人。

在宋辉看来，我国的亿万富豪人群在不断发展，企业主、明星、政商人士等群体是其中的主流，这部分人群对于房地产市场的投资需求和居住客观存在，也是顶级豪宅的消费和投资主体。

“我们想了解富人真正想要什么。”作为当前国内最知名的豪宅开发商，孙宏斌说，以往豪宅的潜在客户是煤老板，现在则包括创业板上市公司的老板。

豪宅开发商们调研发现，内地新贵大多数来自互联网科技行业和金融行业，而且更加年轻。因此，与前几代富人相比，他们的品味可能截然不同。

比如对豪宅居住功能性的要求。在星河湾联手胡润百富对271位高净值人士的访问中，44%的人有重新选择第一居所的倾向，他们不认可目前的住宅是第一居所。这些人士的平均家庭总资产7300万元，平均年龄为38岁。

星河湾营销人士对21世纪经济报道说，高净值人士在各个城市间行走，通常会在几个地方都投资房产。而大部分购买豪宅的买家，对房地产增值十分乐观，他们购买的目的，很大程度上是进行资产配置，抵御通胀，保值升值。

在中原地产首席分析师张大伟看来，在未来的豪宅竞争中，价格体系非常关键：城市中主流高端的价格一般是城市水平房价的2-3倍，而高端豪宅的价格一般是城市水平房价的4-6倍左右。顶豪的价格达到水平房价的7-9倍。位于塔尖的超级豪宅，是可以脱离城市的价格体系的。

以北京普通住宅2015年的成交均价2.6万为例，目前的主流高端在5-7万，顶豪的价格则在10万-18万，塔尖的顶级豪宅的单价应该在20万+，未来只有3-4个项目有望染指这一领域。

至于那些超级豪宅，将是可以脱离城市的价格体系的，因为绝对的稀缺导致价值只能以典藏级收藏品归类，目前国内还未出现这样的豪宅。

与豪宅的层次相应，购买这些豪宅的富人群体也是分层的。单价10万+的豪宅主人，以新贵阶层居多。

而云栖玫瑰园、万科北河沿甲柒拾柒号的大单业主，以及居住在北京龙湖颐和原著的人，可以说是富人群体中金字塔顶端的那部分人。

（来源：21世纪经济报道）