万科的新生意经:“客户+资产”演绎万亿市值

来源:地产中国网 2015-07-05 19:19:00

万科未来的两大业务主线,是要围绕客户+资产来做生意,”在万科高级副总裁、董秘谭华杰看来,这背后隐含的逻辑是,对于开发商来说,他们的核心能力不再是开发而是服务,核心资源不再是土地而是信用。

过去20年,不断升值的住房成为中国人最大的财富象征。

伴随这一过程,中国开发商则成为最大的产业受益者。仅靠买地、建造、出售住宅,万科一举成为中国房地产业的老大,市值超过千亿。

然而这种单一的生意,到了现在,到了互联网时代,不够用了,万科面临转型。“万科未来的两大业务主线,是要围绕客户+资产来做生意。”在万科高级副总裁、董秘谭华杰看来,这背后隐含的逻辑是,人们对财富的追求让位于幸福,消费习惯也由购买产权改为使用权,因此对于开发商来说,他们的核心能力不再是开发而是服务,核心资源不再是土地而是信用。

由此,“开发商”的功能和角色也发生巨大改变,而要改称为城市配套服务商+资产管理者了。

白银时代:市场变了

万科能成为全球最大的住宅公司,是因为万科在过去20年抓住了白领这个核心客户,但未来20年,最核心的客户不是白领,而是创客,他们所需要的物业最核心的不是住宅,而是创客社区,未来20年要成功就要抓住创客这个客户。”

谭华杰指出,截至目前,白领阶层的住宅已经基本得到满足,而创客的需求才刚刚开始。核心客户的改变,迫使开发商开始重新思考市场,进行更多的产品细分。

与客户的改变相应的,还有人的财富观念的改变。如果把时间拉长,过去20年,中国商品房市场的快速上涨,尤其是一线城市的房价飙升,让很多人积累了大量财富,并乐此不疲。“在过去客户追求的是财富,追求财富就是我手里有一套价值一千万的房子,这个房子今天又涨了200万就很高兴。”谭华杰说,但未来的人可能真的不买房了,他们更多要追求幸福,因为生活不仅是柴米油盐,还有诗和远方。未来的人不会为了手里的财产而牺牲很多东西,更多是追求生活的多样化、生活细节的幸福感,这种东西来自于服务。

这也是人消费习惯的改变。以滴滴专车为例,谭华杰说,专车一推出,好多人就不买车了,因为自己开车很累停车场还难找,有专车比自己有车还方便,那为什么要买车呢。奔驰现在在中国已经开始租车了,也就是说客户的消费习惯正在由购买一个实物改成购买它的使用权,这意味着单纯的即售模式未来会遭冷遇,有相当多的东西可能要以转化为使用权或租用的方式来提供服务。

在上述背景下,房地产企业以前的核心资源是土地,拿的地越多越好,而在以后则是信用,因为以后金融会成为决定房地产成败的一个决定性因素,而金融的背后是信用。

这就是万科转型的理由。按照上述逻辑推演,万科转型的大方向即是,由提供单一住宅产品,转向提供基于生活幸福感的全系列服务;由单一即售型不动产开发,转向多种资产管理与价值提升。

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“万科未来的两大业务主线,是要围绕客户+资产来做生意,”在万科高级副总裁、董秘谭华杰看来,这背后隐含的逻辑是,对于开发商来说,他们的核心能力不再是开发而是服务,核心资源不再是土地而是信用。
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