“万科未来的两大业务主线，是要围绕客户+资产来做生意，”在万科高级副总裁、董秘谭华杰看来，这背后隐含的逻辑是，对于开发商来说，他们的核心能力不再是开发而是服务，核心资源不再是土地而是信用。

过去20年，不断升值的住房成为中国人最大的财富象征。

伴随这一过程，中国开发商则成为最大的产业受益者。仅靠买地、建造、出售住宅，万科一举成为中国房地产业的老大，市值超过千亿。

然而这种单一的生意，到了现在，到了互联网时代，不够用了，万科面临转型。“万科未来的两大业务主线，是要围绕客户+资产来做生意。”在万科高级副总裁、董秘谭华杰看来，这背后隐含的逻辑是，人们对财富的追求让位于幸福，消费习惯也由购买产权改为使用权，因此对于开发商来说，他们的核心能力不再是开发而是服务，核心资源不再是土地而是信用。

由此，“开发商”的功能和角色也发生巨大改变，而要改称为城市配套服务商+资产管理者了。

白银时代：市场变了

“万科能成为全球最大的住宅公司，是因为万科在过去20年抓住了白领这个核心客户，但未来20年，最核心的客户不是白领，而是创客，他们所需要的物业最核心的不是住宅，而是创客社区，未来20年要成功就要抓住创客这个客户。”

谭华杰指出，截至目前，白领阶层的住宅已经基本得到满足，而创客的需求才刚刚开始。核心客户的改变，迫使开发商开始重新思考市场，进行更多的产品细分。

与客户的改变相应的，还有人的财富观念的改变。如果把时间拉长，过去20年，中国商品房市场的快速上涨，尤其是一线城市的房价飙升，让很多人积累了大量财富，并乐此不疲。“在过去客户追求的是财富，追求财富就是我手里有一套价值一千万的房子，这个房子今天又涨了200万就很高兴。”谭华杰说，但未来的人可能真的不买房了，他们更多要追求幸福，因为生活不仅是柴米油盐，还有诗和远方。未来的人不会为了手里的财产而牺牲很多东西，更多是追求生活的多样化、生活细节的幸福感，这种东西来自于服务。

这也是人消费习惯的改变。以滴滴专车为例，谭华杰说，专车一推出，好多人就不买车了，因为自己开车很累停车场还难找，有专车比自己有车还方便，那为什么要买车呢。奔驰现在在中国已经开始租车了，也就是说客户的消费习惯正在由购买一个实物改成购买它的使用权，这意味着单纯的即售模式未来会遭冷遇，有相当多的东西可能要以转化为使用权或租用的方式来提供服务。

在上述背景下，房地产企业以前的核心资源是土地，拿的地越多越好，而在以后则是信用，因为以后金融会成为决定房地产成败的一个决定性因素，而金融的背后是信用。

这就是万科转型的理由。按照上述逻辑推演，万科转型的大方向即是，由提供单一住宅产品，转向提供基于生活幸福感的全系列服务；由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升。