购房，算算土地使用年限！

沉寂十几年后，南滨路上某项目终于迎来了其二期工程的动工。对于开发商来说，土地储备与开发自有其考量，但对消费者来说，产权一下子缩短五分之一甚至更多。很多购房者更关注投资属性，却不知如果土地使用年限严重缩水，购房者的房贷年限也会有调整。

土地使用年限缩水 影响房贷

2014年，陈先生以每平方米上万元的价格在观音桥某楼盘买下一套两居室，但等他加入业主QQ群，才发现有人提出土地使用年限问题，明明自己买的是新房，其实是已经拥有十几年“地龄”的老盘。随后，陈先生找到开发商“理论”，但销售人员称“并不存在欺诈”，因为在售楼中心已有文件公示，但陈先生说在买房过程中，“没有任何一个置业顾问提示我土地使用年限问题。”甚至还有其中一位销售人员称，“这种情况在重庆楼市相当普遍，有的开发商从拿地到开发，周期从三五年到十年都很常见。”

部分楼盘或多或少都存在土地使用年限缩水等问题，一开发商表示，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发，等到项目的后期时，往往土地使用年限就已经缩水不少。“如果在开发过程中再遇到一些资金不到位，或者是相关证件未办理好等客观因素，开发周期还将继续延长。”根据相关规定，住宅的土地使用年限为70年，综合类土地使用年限多为50年。业内人士分析，楼盘缩水3~5年是正常的，但缩水10年以上购房者还是要当心。因为房贷年限会受影响，如南岸学府大道一楼盘，剩下的土地使用年限仅为22年，就无法办理30年房贷。

购房者更多关注投资属性

上个月购买了江北嘴某知名开发商开发的高端楼盘一套顶楼跃层的购房者张扬（化名）从看房到交定金只花了一个周末时间。从这波股市大涨挣了钱的张扬决定购买一套大户型来投资，但在看的几个楼盘中，张扬并没有把产权年限作为关注点，实际上，更多买家将关注点放在了户型设计等问题上。

土地利用处一位工作人员介绍，产权缩水没有产生什么影响，《物权法》虽然对产权到期没有具体解释，但一般理解都是会自动续期或到时候交一点钱，这笔钱也很少，不会对购房者有太大影响，可以放心购买。

像张扬这样的豪宅投资者对房地产产权缩水问题也持乐观态度：“毕竟房地产作为固定资产，它的投资属性不会因为产权年限的影响产生太多改变。”

看清楚条款后再签订合同

对于土地到期后的处理方法，目前并没有明确说法。根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”至于续期是有偿还是无偿，《物权法》中并未明确规定。如果遭遇“产权缩水”楼盘，购房者如何维护权益法律人士也给出了意见。重庆潜卫律师事务所何桐雨律师认为，购房者在买房时要“留个心眼”，注意开发商公示的“土地使用年限”，签订合同时，如果开发商合同中不写明或者明知只有30年还说50年，购房者可以欺诈去起诉开发商。

购房者在购房时一定要和开发商咨询清楚，在双方达成一致后再签订合同，合同中双方的权利义务都看清楚，所有条款都要以合同为准。

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买二手房留心土地使用年限

为避免自己利益受损，业内人士建议，购房人在买二手房时，也应当多了解楼盘的土地使用年限是否缩水过多。因为有类似案例发生，向女士购买了一套总价94万元的二手房，中介说可以做30年的房贷。签约时银行却说，房贷最多只能23年。

在购买二手房时，大部分买家都会关注房子的新旧程度，但是很少会了解房子的土地使用年限。对于高房龄、土地使用年限短的房子，中介人员通常不会主动跟客户说清楚，即使客户问起，也可能给出模糊的答案。比如，房屋修建时间是1999年，而开发商拿地的时间是1996年，那么中介人员可能只说房龄，不提土地使用年限。据了解，房屋使用年限是从开发商拿地时开始算起，而我们常说的房龄，则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算，如果开发商从拿地之后没有立即修建，那么土地使用年限就会缩水。在中介不主动介绍的情况下，买方可要求业主拿房产证进行验证，掌握自己所买房子的土地使用年限。