“绿”巨人“A+H”双股上市 张玉良新式加减乘除

来源:地产中国网 2015-05-12 08:32:00

1992年7月18日,张玉良走到人生十字路口。他主动请缨卸下上海市农委住宅办副主任头衔,走出上海外滩12号办公室后领了“总经理”任命状,随后开始了长达23年的“绿地梦”。

2015年4月23日,张玉良又一次站到人生高点。历时近两年,在国土、工商、税务、证监会等部门盖了6000多个图章后,绿地集团(下称“绿地”)图谋借壳金丰投资(600606.sh)整体上市一事终于梦圆。

在这场资本盛宴中,张玉良及其格林兰(绿地英文名)团队演绎出崭新的财富传奇。按照绿地集团整体上市后市值2867.65亿元计算,持股比达28.83%的上海格林兰投资身价暴涨至826.74亿元。而持有绿地1%股权的张玉良,身家也将超过30亿元。

借助政商关系中的长袖善舞,张玉良创造了属于他自己的“绿”巨人成功路径。接下来,在冲刺世界100强的路上,他还有哪些故事要讲?此刻,绿地正在形成“房地产+大消费+大金融+大基建+X”一体的庞大自我食物链,但伴随的问题是,绿地如何做到大而美,要如何消化自己的庞大架构?规模增长之下,怎么提高利润以兑现对股东承诺?接班人其谁?这都是摆在59岁张玉良面前的新课题。

张式大棋局

绿地整体上市,刷新了A股史上借壳纪录,按照公告,金丰投资拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组,拟注入资产为绿地集团100%股权,预估值达655亿元。

眼下,绿地已呈“A+H”双股上市模式:入主盛高置地,绿地向其注入逐渐扩大的海外资产(以酒店资产为主)和酒店业务;借壳金丰,绿地注入庞大的房地产业务。

张玉良再一次出面为绿地站台,他希望能获得更大的资金补给来扩大绿地业务。事实上,整体上市并不是绿地的最大目标,张玉良勾勒中的绿地未来蓝图,是这样一幅景象:未来5年,绿地业务集群为“房地产+大消费+大金融+大基建+X”,其中“X”代表诸如互联网这类的新兴产业。绿地经营收入要达到8000亿元,成为全球100强企业,张玉良给出的时间节点是2020年。

这一任务分解到今年,即2015年绿地经营目标是4500亿元。除了在地铁、地产宝等多元化领域发力外,在房地产主业方面,一连串围绕打通房地产上下游全产业链的收购重组正在展开:5月7日晚间,金丰投资公告称,绿地以约10.23亿元增持博大绿泽成为其第二大股东,后者是一家城市园林绿化公司。

绿地今年的主旋律就是并购重组,要通过控股或参股模式,打造一批‘绿地系’上下游企业群。”绿地内部人士张俊(化名)对时代周报记者说,这主要目的还是想推动公司房地产主业发展。

“简单来看住宅产业,我认为高峰期已经过去了。但是,产业地产还会有很大的增长空间。”这是张玉良对房地产行业未来趋势的判断。

在过去的2014年,绿地实现地产销售2408亿元,同比增长50%。这对绿地而言,意义非凡,在去年年初,张玉良许下的新年愿望之一,就是要把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来。

在国内房地产开发漫漫长河中,万科拥有绝对的话语权,他把持行业老大位置的时间,几乎与中国住房市场化的时间一样长。时针回到1992年,当张玉良还在为刚成立的绿地苦寻发展资金时,彼时的万科已经确立了以房地产为主业的成长大计。

22年后,绿地首次反超万科。为了迎接这一刻,绿地看似铆足了劲。据时代周报记者了解,去年,绿地曾向各事业部发文,提出了全民营销策略和“超过万科”的内部奋战目标。项目销售员10天定一回销售指标,完成目标有现金奖励,未完成目标即被扣罚。

万绿规模之争,引发行业争辩。与万科郁亮弃规模不同,张玉良对规模增长仍情有独钟,他说,“大企业一定要有规模,没有规模就一定撑不了大企业”。在张玉良看来,绿地的扩张与万科大相径庭,“在区域上,绿地从三线到二线再到一线城市,边扩张边积累;在产品线上,当万科做减法时, 绿地开始做乘法,整合资源形成合力”。

绿地傲娇的几张好牌,“上天入地下海”。所谓上天,指的是绿地在各地的超高层建筑。在中国,300米以上的超高层有近一半是绿地投资管理的,全球第三、第四以及第七超高建筑均在绿地麾下。和万科专注于住宅项目不同,绿地商业和住宅业态几乎做到了均衡发展。数据显示,2012年至今,绿地商业收入年均贡献都超过了40%,写字楼恰恰也正是绿地的明星产品,未来写字楼在内的商业比重有可能将超过住宅。

所谓出海,指的是绿地的国际化之路,其几乎是以迅雷之势布局海外四洲、九国、十二城。张玉良曾向时代周报记者透露,去年绿地的海外项目销售额增长较快,是集团实现全年目标的重要保障,带来超过200亿元的营收。

绿地还想成为中国最大的地铁公司,张玉良曾经跟中国北车(601299,股吧)的总经理说过,“现在是你卖地铁车厢,以后我会是中国最大的地铁投资公司。”这句曾经的玩笑话,马上就要成真了。未来,地铁地产将成为绿地中长期的重要产业,规模达到千亿元之巨。

这位在易居总裁周忻口中“看上去文质彬彬,实际上胆比天大”的上海本土企业家,借助政商关系中的长袖善舞,走出一条区别于其他房企大佬的成功路径。

“跟着政府走就对了。”张玉良不止一次这么直白说道,“任何一个企业在中国都是相对弱小的,政府让你干不成,你马上就干不成,只是他让你干的时候,你自己有没有本事干出来。”因此,绿地这些年干了很多出政绩的事:地铁、基建、出海等。

眼下,绿地的扩张之手,还伸到金融、消费领域。对于绿地金融板块,绿地去年对外投资额约8亿元,今年计划达到30亿元。按绿地的规划,金融板块做到30亿元的利润,明年翻一番,利润达到50亿元以上的规模。

绿地正在商业社会中形成一条自我食物链,但伴随的问题是,绿地如何做到大而美,要如何消化自己的庞大架构?规模增长之下,怎么提高利润以兑现对股东承诺,是摆在绿地面前的新课题。

张玉良在今年1月底曾透露,由于2014年房价的走低和商业项目并未全部结算利润,绿地2014年房地产利润为7亿-8亿元,“利润还是很低”。对比之下,未来3年,绿地要实现归属母公司股东的165亿元净利润,实为艰巨指标。

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