存货周转率处行业低位

如果把土地快速增值、规模高速发展的黄金时代，比喻成一场资本“肌肉竞赛”，那随着房地产行业不断成熟，供求关系逐渐变化，到了白银时代，便演变成了一场生存能力上的角逐。销货能力强悍与否，正是房企能否“杀出重围”的重中之重。

客观来讲，有两个指标可以用来衡量房企的销货能力：一个是存货量，另一个正是存货周转率。事实上，通过时代周报记者梳理后可以发现，北京城建的情况并不乐观。

存货量方面。据其年报显示，截至2014年底，北京城建存货量为322.25亿元，而其同期末的总资产则仅为503.51亿元。换句话说，北京城建的总资产中，约有65%为存货，远超行业内50%的红线。

在存货周转率方面。据其年报显示，截至2014年底，北京城建在房地产业务的开发成本为63.19亿元，而平均存货余额则约为290亿元。通过计算公式可以得出，北京城建去年的存货周转率为0.22，存货周转天数为1636天。如果以年为时间单位，也就是说一个项目从拿地到交付给业主，北京城建平均需要将近5年的时间。

“目前行业平均值大概在0.25-0.30。低于数值或意味着存货周转的速度比较慢。”房评员严跃进告诉时代周报记者，这虽和企业业务结构也有关系，如周期较长的保障房、轨道物业等。但从营销层次看，存货周转率过低，不仅会影响资金流动，还增加新增土地的去化压力。

据时代周报记者梳理发现，如万科、保利、恒大、中海等一线房企，近年来其存货周转率皆处在0.3-0.4之间，而北京城建近三年来的存货周转率一直处在0.21上下。

在年报中，北京城建也坦言，其标准化运营尚需提速。“对二级项目标准化执行尚需强化，须对项目进行深耕细作。”

大量的存货堆积却也会为其质押大量资金，据其一季度业绩报告显示，北京城建负债率为62%，同比下降16%。该负债率虽处于行业较低水平，但其北京城建的现金流近几年却一直处于负数状态。据一季报，截至今年一季度，其经营活动产生的现金流净额为负3.46亿元，同比去年飙升83.38%。其一年内到期的非流动负债亦高达36.09亿元。

在严跃进看来，现金流净额为负，往往标志着其投资力度总体比较大。未来要看北京项目能否加快营销节奏，如果北京项目的资金回收状况好，那么后续对于新增土储的开发力度也会加快。这样的话，资金链的压力就会舒缓。

对于存货周转和资金的问题，时代周报记者多次前往北京城建总部，并试图采访董秘张财广先生询问相关细节，均未得到回复。

以目前情况来看，对于北京城建300万平方米的新增土储计划，加之未来楼市的不确定性，外界不由得为此捏了一把冷汗。

“北京城建的新增土储是其潜在的盈利点。但是完成该计划，需要强大资金支持。”殷旭飞表示，尽管北京城建有强势的股东支持，但300万平方米的工程仍可能会引发现金流量不足的问题，如果未来楼市一度重回低谷，将给房企带来库存积压的风险。