客户从哪来
但是引入了美国黑石的万科物流地产也并非全然无风险，在万科去年宣布进军物流地产之时，就有市场分析认为万科做物流地产存在一些难逃的短板，除了资金以外，还包括运营等等。曾操盘过多个物流地产项目的郑晓军指出，成立独立公司后万科首先要解决的就是客户的问题。
“物流地产是产业地产的一类，除了建筑形态上与万科所擅长的住宅不同外，其经营模式也以持有为主，因此出售住宅出身的万科如何盖厂房、玩出租是万科要学习的。”郑晓军进而称，除了上述两点外，更为困难的是物流地产的招商和运营。
他介绍，在物流地产开发中有一类为纯粹的物流地产开发公司，如普洛斯，其本身就拥有常年合作的企业资源，为其消耗物流资产;另一类第三方平台的介入，如由阿里巴巴联合众多企业打造的菜鸟网络科技有限公司斥巨资投资物流地产，主导者本身就拥有物流仓储的强烈需求。然而对于地产开发商而言，如果没有捆绑企业，后期出租的问题就会很难解。
戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊曾表示，客户和拿地是发展物流地产的关键两点。作为地产开发商的万科虽然在拿地上会有优势，但是在没有背靠产业和企业的前提下做物流地产，其后期运营难度会很大。对于以上所提到的运营难题，万科方面并未给出更多回应。
（来源：北京商报）
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