2015楼市重点--去库存、价格战、转型、分化

来源:地产中国网 2015-06-10 08:57:00

2015楼市主旋律依然是去库存 政策有望持续宽松

 

库存啥时候能消化?房价走势如何?“去行政化”是否能持续?起落沉浮后楼市还会有啥新变化?市场、政策、房企……2015年的楼市我们该怎么看?怎么办?

 

“去库存”仍是主旋律

 

“2015年楼市的‘二八现象’将更加明显,全国来看,可能有20%的城市楼市会更快回暖、80%区域的去库存化压力依然很大,而在区域内,可能有20%的楼盘项目就占去了整体80%的销售。”双赢机构总经理章惠芳说。

 

随着限购取消、房贷利率优惠、降息等多重利好刺激,全国楼市在去年岁末迎来“翘尾”,多地成交显著企稳回升。业内人士预计,2015年楼市将延续2014年下半年以来平稳回暖态势,在高库存压力下房价整体不会出现大波动,但市场分化将进一步加剧。

 

楼市逐步回归市场,竞争将日趋充分,不同城市、不同板块的区位、成长性差异将更多体现在购房者考量之中。可以预见,楼市成交冷热不均的分化状态将是2015年乃至今后一段时间内市场常态。

 

房价也会在市场化发展中分化。需求旺盛的一、二线热门城市的高成长性板块价格依然有上升空间,而前期过度“催热”导致供需失衡的部分三、四线城市,在区域规划及需求释放没有显著调整的预期下,还将继续处于下探回归过程中。

 

“去库存”在2015年依然会是楼市“主旋律”。从全国来看,此前过快过热发展导致多地楼市库存基数普遍过大,而地方推地、卖地依旧,新忧旧患双管齐下,高库存已成楼市面临的突出压力。

 

“2014年取消限购以来全国楼市没有大起大落,整体保持平稳,且进一步分化,这就是市场作用的体现。市场分化加快是我国楼市逐步步入成熟期的标志。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示,和任何其他成熟市场一样,健康成长的楼市必然有涨有跌、有冷有热。

 

政策有望持续宽松

 

政府退出、还权于市场将是2015年政策面的基调。

 

在2014年取消限购的基础上,2015年政策面不会出现特别大的调整,将继续呈现宽松化、平稳化格局,以进一步推动楼市持续稳定健康发展。

 

在政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确的同时,地方性的楼市“微刺激”在2015年也将继续出现。诸如购房补贴、贷款贴息、公积金额度提升、异地互认等区域性楼市优惠政策会密集出台。

 

有专家指出,这些地方性政策只是“小打小闹”,不会对趋向宽松平稳的政策面构成冲击,也不会对楼市走向带来明显的影响。

 

贾生华表示,今后单独针对房地产推出的调控政策将越来越少,“国四条”“国八条”将成历史,房地产市场调控作为整体宏观调控的一部分,正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑。

 

“这会是未来楼市在政策面上的新常态。”贾生华说,包括2015年将实施的不动产登记制度在内,今后的一系列配套政策都会是进一步促进楼市健康发展的制度性保障,将引导楼市更趋成熟、理性。

 

 

2015年开发商为找买家拼了 价格战一触即发

 

  本报《广厦时代》刊登《2015年几万套豪宅卖给谁》一文,根据整体经济下行、客户群收缩、人们买房意愿下降等因素对豪宅前途提出了质疑,引起业内广泛关注。短短一个星期内,多位地王楼盘的开发商与编辑部联系,对豪宅走向提出了自己的判断,其中“没有卖不动的地王,只有卖不动的地块”的声音占了主流。此外,对于业界担心的“买房客户从哪儿来”的问题,开发商表示,新生代的富人圈层已经产生,消化并不占市场主力的豪宅虽非易事,但也不至于悲观……但也有开发商表示,随着高端房取消限购可能性减小,多年鲜见的价格战或将重现2015年房地产市场……

 

“你买我房,我替你卖房” 开发商为找客户也是拼了

 

“现在能买高档房的客户,基本都有几套房,因此卖旧房才能倒腾出资格买新房。”西部豪宅燕西华府销售负责人李延杰告诉记者。

 

据了解,限价与限贷的取消对高档房的销售确实起了一定的作用,使一些希望用金融杠杆买房的人得以入市。“但问题又出来了,能买新房的人大量是有两三套房的,必须要出手旧房才能腾出资格。在我们的客户当中,60%左右是这种情况。”李延杰说。而目前开发商的做法,就是与链家等品牌二手房中介合作,将买房客户手中的旧房交由他们出售,中介公司会动用整个系统的资源优先出售这批房源。而另一方面,开发商将买房人的付款期限延长,目的就是争取能让买房人旧房出手,而期限则根据项目情况不同短则一月,多则甚至一年以上。

 

大量的高端改善人群是目前普通豪宅乃至顶级豪宅的主要购买力,在记者调查了解当中,大多数豪宅的内部统计中,高端改善的比例均占到了50%至60%之间,因此,像燕西华府这样帮助业主卖旧买新的楼盘不胜枚举。

 

“折腾三个月,幸福三十年”!华润置业营销总监秦江告诉记者,这句话是很多销售员目前劝说买房人出手的常用语,“我们在京北开发橡树湾已经将近十年,接触了大量的中关村客户,发现这十年来,他们的事业已经有了非常大的进步,但很多人还住在老的大塔楼里,我们在调查时问及他们为什么不买房,得到的答复居然是怕麻烦。因此,如何抓住这批数量不小的潜在群体,是豪宅开发商应该认真研究的问题。所以我们的做法就是积极帮他们卖掉旧房,树立他们改善生活的新观念,用时间换空间。”

 

秦江说,他一向不认同所谓的北京豪宅潜在人群少的说法。在他看来,除了高端改善需求的大量买房人之外,“华润橡树湾2014年成交客户中接近40%来自我们前期业主的升级置业和推介,全年成交的80%来自区域内的改善”,新兴行业、互联网新贵们已经逐步成为豪宅的潜在买家。“阿里、华为、小米……这些行业创造了多少千万级富人,现在上市的公司那么多,任何一个高管都可能是豪宅的客户。

 

“没有卖不动的地王盘,只有卖不动的地段。”

 

中原地产统计,2015年,将有70个左右的5万元/平方米以上的楼盘入市,其中10万元/平方米以上的顶级豪宅将近20个。北京楼市历史上,成交10万以上房源最多的项目只有6个,其中超过10套的项目只有4个。这6个项目成交达到了82套,占据了北京历史10万以上豪宅117套的70%。其中成交最多的钓鱼台七号院23套,也是北京历史上成交套数最多的顶级豪宅项目。

 

老一批豪宅还没有消化,而层出不穷的地王项目又加入战团,结果会是如何?秦江认为,地王项目的价格并不仅仅由项目本身的价值决定,更大的推动力来自于地王对区域乃至整个城市的价值传导,继而形成的聚合效应。

 

“举个实例,华润·橡树湾是北京史上的首个地王。2005年拿地的时候,五环边上的清河还是人们心目中的城乡结合部。当年的楼面地价3650元,周边现房卖6000多元。十年后的今天,这个项目期房已经卖到了均价将近6万,成交金额进入北京豪宅前三,称得上量价齐飞。而现在,有我们带动的区域价值已经展现无余,当年脏乱差的清河,如今城市面貌极大改观。于是,项目价值传导到了周边区域,导致周边的二手房价格比同类型区域的二手房明显提高。我们拉高了自身项目价格只是顺理成章,更重要的项目价值的传递又引发了周边存量房的资产增值。区域资产增值就会获得资金流入,资金流入继而又推高项目价格。于是,形成了项目价格、区域价值、流入资金的相互促进。”秦江说。

 

有部分对后市乐观的业内专家指出,北京、上海、广州这样的一线城市,本身就有强大的吸金功能,而在这些城市的核心地域,更是会成为资金的主要流向。但并不是所有区域都能吸金,基础差、配套不足、交通不便的区域,即使拍出的地再贵,也难以短期形成,区域价值差,也就形不成资金流入,也就无法产生足够增量的财富客群。但是,有着近3000万常住人口的北京,这些年加起来也不过十几个地王,且多个地王同处一个区域,人口的基数、住宅的需求,都足以支撑区域资金和财富的流入。

 

取消高端限购不太可能 豪宅价格战已箭在弦上

 

眼下,地产市场有个有趣的现象,在很多公开场合,新拿地的开发商会跟同区域老盘的开发商这么打招呼:“我求你了,涨涨价吧,你卖得这么低我能活嘛?”看似玩笑,但其中不乏真正现实的反映。西四环项目紫宸院营销负责人张大东对记者说,紫宸院目前均价是六万多元,而新拍出的两块丰台地块楼面价就已经达到了每平方米5万多元,未来售价最少要在10万元左右,因此,紫宸院的销售进度直接影响到丰台新盘的推盘节奏。

 

“调价?暂时还不会,目前市场前景还不明朗,能够迅速走量才是重中之重。”当记者问到是否会随行就市涨价时,张大东表示。

 

而去年有几大豪宅开发商发起的取消高端楼盘限购的呼声,在2015年初基本上已经宣告不太可能。国家发改委副主任朱之鑫在1月16日召开的首次国务院政策例行吹风会上表示,房价适当波动是在挤出投机性需求,并不意味着未来政府在房地产调控方面将无所作为,2015年将稳定住房消费,重点是满足从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。也就是说,即使放开自住型商品房和改善型需求,也不可能放豪宅一马。

 

“其实,眼下豪宅也不会把取消限购当成销售的救命稻草。”京西一位不愿具名的豪宅开发商表示,去年某机构曾对限购松绑城市的抽样调查显示,各地松绑后的效果分化严重。部分城市短期效果明显,成交出现反弹,这类城市数量很少。第二类则是收效甚微,包括长春、武汉、宁波及南宁等四城市,取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升。第三类是基本没有影响,这类城市数量最多。以天津为例,虽然当月有50%以上的增长,但市场恢复平静后,成交量仍每况愈下。

 

作为“后市悲观派”的该开发商表示,现在豪宅面临的不单纯是客户少的问题,而是整个投资环境市场状态发生了翻天覆地的变化。主要表象有这些:一、客群视野更开阔,金融意识突飞猛进。无论是基金、股票都是投资方式。二、反腐常态化,政商基本绝迹。三、实体经济困局,除了互联网以及个别新兴行业,大多数行业都很难盈利。四、理财渠道多元化,鸡蛋选择的篮子也很多。五、护照含金量提高使海外置业门槛更低,大批财富人群资产配置选择国外。六、人民币贬值压力持续增大。七、北京的人口限制以及雾霾影响等等。

 

“今后的豪宅之争,将不会考虑你是否是地王、拿地成本多高,卖不动就是卖不动,竞相降价已经成为大概率事件。”该开发商表示。

 

中国楼市下行压力难解 房企转型或成就自救之路

 

2014年,楼市一改往日高歌猛进的姿态,投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落,市场分化明显。与此同时,“去行政化”调控趋势日益明朗,告别“黄金时代”的2015年楼市已然站到了中国房地产业发展的一个新阶段。尽管开年的土地争夺战如火如荼,地王再现江湖,但是中国楼市下行仍是不争的事实,其中的压力日积月累,盘根错节,已非几个地王、几条政策所能轻易化解。依靠土地增值、房价大涨而赚钱的时代已一去不复返。

 

房企转型成就自救之路

 

面对2014留下的巨大库存,控制成本、加速去库存化固然房企求生存的关键点,但是对于那些标杆房企来说,未来的发展已不仅仅满足于这样的常态目标。

 

就在刚过去的这个周末,一家住宅标杆、一家商业霸主,两个“姓万”的房企巨头不约而同提出转型,并锁定同一个关键词:“轻资产”。

 

“休闲度假物业将成万科未来业务的重要组成部分。万科不仅要建好房子,更要追求和城市共同成长。”1月16日,万科总裁郁亮在万科松花湖度假区开幕致辞中表示。去年9月份,郁亮在与媒体的见面会便以“住宅地产、消费体验地产和产业地产”重新诠释了万科“城市配套服务商”的定位。此次亮相的万科松花湖度假区,则可以视作万科在消费体验类地产领域的又一全新尝试。

 

而在刚刚结束的2014年,万科实现了回款2000亿元的目标,步入了向“城市配套服务商”转型的白银时代。郁亮在万科集团2014年终述职会上则提出2015年万科“要转型,有增长。”并鼓励大家勇于尝试新业务。

 

事实上万科有这样的战略转型和想法比其对外宣布的时间要早很多,万科商业地产新上任的负责人丁长峰表示,万科在过去的四五年之间一直在对新业务进行探索,“当然这些新业务的探索创新主要以各地公司为主,因为一线最懂得客户的需求。”

 

或许英雄所见略同,万达集团董事长王健林也在刚结束的年会上说,在万达的业务中,刚刚港股挂牌的万达商业地产的转型力度较大,更具创新性,主要是力推“轻资产”模式。过去,万达的城市综合体都是通过房地产销售,获取现金流,是典型的重资产模式。未来,万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做,但投资全部来自机构,资产归投资者,双方从净租金收益中进行分成。

 

万科万达正式宣布谋求金融化转型之前,机敏如泛海、方兴就已经开始摸索金融路径,房地产的舞台上,重资产的戏码逐渐被金融与资本取代。楼市进入调整期也在加速地产金融时代的到来。

 

从十年前探索到现在走到新的产业中,房地产适合众筹,适合多元化,适合金融化,因为它本身跟60多个行业很关联。如果互相之间的资源有对接,风险就会分摊,发展的机会就更多。”

 

根据目前市场状况,商业地产、产业地产及养老地产有望成为房企转型的三大方向。虽然中国房地产行业发展面临下行的巨大压力,但如果能在这样艰难的时局中房企能及时调整发展节奏及布局战略,强化房企的核心竞争能力,即运营能力与精准营销能力,同时突破创新,在房地产业与相关行业相互之间找到更好的方法结合,或许赢得未来只是时间问题。

 

岁末新房成交量跳高 今年楼市主基调仍为“分化”

 

去年12月新房成交量的跳高,主要是受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响,并非楼市整体回暖信号。一线城市因为土地稀缺,人口流入仍连年增加,房价松动的可能性不是很大。而部分二线城市和三、四线城市,仍然具有高库存的特点。因而,2015年,分化仍是楼市的主基调,而去库存仍将是重要工作

 

国家统计局1月18日公布了2014年12月份70个大中城市住房销售价格变动情况。

 

12月份房地产数据中最抢眼的当属成交量。根据国家统计局城市司高级统计师刘建伟的介绍,12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%,再创年内新高。而12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上,远高于全国平均水平。

 

刘建伟说,总体看,成交量在12月份增长较多,主要是受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响。业内人士普遍认为,这并不是楼市整体回暖信号。

 

房价环比降幅收窄则是另一大抢眼数据。12月份,70个大中城市中,新建商品住宅价格与上月相比下降的城市有66个,上涨的城市有深圳1个,持平的城市有郑州、武汉以及赣州3个。环比价格变动中,最高涨幅为深圳1.2%,最低为四川省泸州市下降1.3%。其中,北京、上海、广州的降幅分别为0.2%、0.3%和0.2%。与上年同月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有68个,上涨的城市有厦门、郑州2个。12月份,同比价格变动中,最高涨幅为厦门2.1%,最低为下降10.3%。

 

二手住宅方面,与2014年11月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有60个,上涨的城市有北京、上海、广州、深圳四个一线城市,以及南京、南昌、九江、赣州共8个,持平的城市有南京、乌鲁木齐2个。环比价格变动中,最高涨幅为深圳0.7%,最低为牡丹江下降1.8%。与2013年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有67个,上涨的城市有厦门、郑州、深圳3个。12月份,同比价格变动中,最高涨幅为深圳1.8%,最低为牡丹江下降12.5%。

 

经测算,12月份,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别为0.2%和0.3%,均比11月份收窄0.2个百分点;环比降幅比上月收窄的城市分别有48个和36个。但从上涨城市的个数看有所增多,环比上涨的城市分别有1个和8个,分别比11月份增加了1个和2个。

 

当成交量上升,开发商资金回笼加速,是否意味着房价要上涨?年底的成交量上升,到底是过去一年楼市低迷的集中短期释放,还是价格上涨的前奏?

 

实际上,分化将仍然是2015年房地产市场的重要特征。业界普遍认为,一线城市因为土地稀缺,人口流入仍连年增加,房价松动的可能性不是很大,而部分二线城市和三、四线城市,由于仍然具有高库存的特点。因而,2015年,分化仍是楼市的主基调,而去库存仍将是重要工作。

 

此观点的一个佐证是,进入2015年,一线城市的土地市场发生了一些很明显的变化。刚刚进入1月份,北京丰台一地块以86.25亿元的总价拍出,北京历史上最贵的总价地王诞生。据业内计算,成交楼面价达每平方米3.8万元。有机构统计,开年半月不到,北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地出让金就已超过200亿元。

 

土地市场的重新活跃始于2014年年末。在信贷放宽、房企资金有所回笼等因素影响下,土地市场逐渐“解冻”。一些规模较大的房企从去年11月份开始拿地。受此影响,上海、北京相继出现“地王”。

 

中原地产首席分析师张大伟认为,地价接近或者超过房价已成为一线城市土地市场的新动向,“面粉贵过面包”的情况屡次出现,房企拿地已经显现出全面回归一线城市的苗头。

 

中国社科院不久前发布的《中国住房发展报告》认为,本次住房调整与之前相比,时间更长,速度更慢,幅度更深,未来住房市场将进入减速的常态。“这次的调整预计将呈‘L’型,价格从最高位下降,而后基本保持平稳,或有缓步上升趋势。”该报告主编倪鹏飞说,“2015年,房地产市场在分化的主基调下,预计表现整体乏力,短期难以走出衰退态势。”

 

财经评论员叶檀也持类似观点。叶檀认为,“像以前一样,房价大幅上升或者大幅下降的日子已经过去了。房价会在一个狭窄的区间内来回地拉锯。”

 

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2015楼市重点--去库存、价格战、转型、分化
来源:地产中国网2015-06-10 08:57:00
2015楼市主旋律依然是去库存 政策有望持续宽松库存啥时候能消化?房价走势如何?“去行政化”是否能持续?起落沉浮后楼市还会有啥新变化?市场、政策、房企……2015年的楼市我们该怎么看?怎么办?
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