A股自去年爆发以来，指数一路狂飙。借着大牛市的东风，上市房企纷纷玩起市值管理的游戏。大型房企计划拆分旗下业务板块独立上市，而中小房企则在医疗、互联网等领域跨界并购，试图以此带动股价的上涨，提升公司市值。那么，在这一过程中，房企会遇到哪些难题？哪些业务板块更能得到资本市场的认可？

福布斯发布的2015全球富豪榜显示，王健林以242亿美元的财富成功超越马云，成为新任内地首富。但令人意想不到的是，让王健林坐上首富宝座的并非万达集团庞大的商业地产帝国盈利能力的提升，而是万达院线独立上市后超十倍的股价涨幅。

从去年下半年起，沉寂已久的A股爆发，上证指数在不足一年内涨幅超一倍。借着大牛市的东风，上市房企纷纷玩起市值管理的游戏，包括万科、中海等龙头房企计划分拆物业管理等业务独立上市，中小房企更在医疗、互联网、金融等领域展开跨界并购，试图以此带动股价上涨，推动公司市值提升。

通过分拆、并购等资本运作，能对房企市值增长带来怎样的影响？股价上涨又能否对公司盈利增长产生催化作用？

房企市值管理意愿增强

在5月22日举行的万科股东大会上，万科总裁郁亮首次抛出了“未来十年市值达到万亿”的新目标。根据他的描述，万科正在培养更多新业务，未来都将独立分拆上市，“万科系”整个控股集团市值加起来将超万亿。

尽管郁亮的雄心壮志毋庸置疑，但是与“互联网+”热潮席卷A股相比，作为支柱产业的房地产板块在资本市场并不受市场青睐。作为A股互联网龙头企业，截至6月3日，乐视网的年内涨幅为416%，而万科A的年内涨幅不到10%。尽管万科去年的净利润是乐视网的49倍，但投资者给予乐视网的估值是401倍，给予万科的估值只有10倍。

在中信证券房地产分析师陈聪看来，由于此前一度暂停房地产企业在资本市场融资，上市房企市值管理动力并不是很强。但随着房地产行业再融资环境好转，加上地产股估值相对较低，对房企而言，与其在短期内改善盈利水平，不如试图提升公司的估值水平，毕竟提升盈利水平并非易事，因此房企的市值管理意愿更为强烈。

“目前房地产企业都面临转型的难题，无论是转向哪个方向，充裕的资金是重要因素”，新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，如果房企能通过市值管理提升估值，有助于展开后续股权融资，为转型成功带来更大的资金保障。

大房企倾向分拆业务上市

在资本市场，通过分拆上市获取股权的二次溢价，是上市公司的重要财技之一。对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，将经营成熟的子业务板块分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。

其中，物业管理无疑是最重要的突破口之一，花样年旗下的物业管理公司彩生活（01778，HK）就是典型的例子。自去年6月登陆香港联交所以来，彩生活股价累计涨幅超过200%，市值超过母公司花样年。在“彩生活效应”的推动下，包括万科、中海、绿城等大型房企也纷纷抛出物业管理分拆上市的计划。

在陈聪看来，虽然与新房相关的业务未来会随着房地产开发景气度的下降而见顶，但是与存量房增值相关的业务，例如存量房的装修、更新改造、物业管理、租赁服务、小区的智慧化、小区医疗和养老服务等仍是一片蓝海。这背后，物业管理是掌握存量房源的最好切入点，这也是资本市场愿意给予彩生活高估值的重要原因。

以万科物业为例，根据瑞银证券的研究报告，2014年万科物业的营业收入为19.8亿元，合同管理面积为1.03亿平方米，市场份额仅为0.59%，作为全国最大物业管理公司的彩生活去年物业管理总面积也仅为2亿平方米，这意味着物业管理市场集中度非常低，万科物业管理市占率拥有极大的提高空间。

但即便如此，像万科这种“大象”级企业，分拆物业管理上市在短期内对估值提升的作用或许也相当有限。瑞银证券分析师丁晓认为，2015年万科物业预计能实现约5000万元的净利润，参照彩生活约30倍市盈率的估值计算，万科物业的估值约为15亿元。相对于万科超过1500亿元的市值，物业分拆上市对整体市值贡献有限。估值能否进一步提升，将取决于万科物业能否结合移动互联网技术，拓展和提供与家庭生活有关的各项服务，带来更多元化的收入。

除了物业板块，商业地产分拆上市则是另一个路径。碧桂园在今年3月曾经透露，正筹划将旗下酒店业务分拆上市，但目前并没有具体时间表。万达商业地产此前也透露，公司在研究将资产以房地产信托基金（REITs）的方式分拆上市。

但香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，目前商业地产普遍面临供应过剩的困扰，中高端酒店与购物中心尤为严重，这类资产即便能顺利分拆上市，估值也不高，对母公司估值难有提升作用。

中小房企热衷跨界并购

相对于实力强大的大型房企，中小型上市房企更热衷于通过跨界并购提升市值。

根据申银万国的统计，在142家A股上市房企中，涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数的29%，转型方向包括医疗、互联网、能源煤矿、金融、军工/智能、影视传媒等八大行业。

这其中，并购成为这类房企转型的重要路径。以宜华地产为例，公司于去年斥资7.2亿元购入广东众安康后勤集团股份有限公司，正式进入医疗服务产业，公司随后更名为宜华健康（000150，SZ）。泛海控股（000046，SZ）也通过入股民生证券、民生财险等，完成在金融板块的布局。

在陈聪看来，中小房企由于在房地产产业链上扩张并不具备优势，要提升自身的估值水平，它们更倾向于通过变更行业属性的办法。尽管在A股市场成功转型的案例不多，但目前高估值行业的门槛不算很高，投资者也习惯用行业属性来决定公司的估值水平，因此，这类房企转型路径体现为机会主义式跟随资本市场热点，带动股价出现阶段性表现。

《每日经济新闻》记者注意到，在最近一年涨幅最大的十大地产股中，多数为跨界转型类的中小房企，至少从市值管理的角度而言，目前中小房企的表现优于龙头企业。

“像互联网、医疗等是政府大力扶持的行业，前景毋庸置疑”，克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，但所谓隔行如隔山，房地产企业跨界发展并不具备先天优势，它们有可能成为新的产业领袖，也有可能只是“昙花一现”，投资者面对这类企业需要谨慎对待。（来源：每日经济新闻）