今年4月以来,房地产市场已出现结构性回暖。
2015年4月,全国商品房销售额和销售面积分别为5716 亿元和8131 万平方米,同比增长13.3%和7.0%,相比3月这两项指标-9.2%和-8.8%的同比数据,四月楼市可谓逆转。
5月的数据还没有出来,但量、价两个指标都应高于4月。
楼市和股市一向是最大的投资资金蓄水池,牛市已经持续半年,现在已有许多在股市获利颇丰的居民转而投资楼市,但他们的选择并不多,因为除了需求极有保障的一线和部分二线城市之外,其他地区的房产在可预见的较长时期内,已然完全丧失投资价值。
即便一线城市,也没可能重现过去那样每年两位数的投资收益率,但一线城市的房产至少可以起到保值作用。换句话说,作为资金的避险去处,一线城市房产对投资者仍有很大吸引力。
把全国性的数据切开来看,真实市况就会浮现出来。
一线城市以北上广深为代表,价格和成交量出现最为明显的上涨,链家数据显示,北京5月份的二手住宅成交均价为3.6万元/平米,环比上涨2.2%,同比上涨4.6%。
而二三线城市成交量虽也在反弹,但在4月份,二、三线城市新建商品住宅价格仍然环比下降0.1%和0.3%。少数二线城市如佛山、东莞、合肥、惠州等出现价量回升,但是绝大多数的二线城市房价与三、四线一样无明显起色,甚至还在不断下行。
巨额商品房库存加上经济发展不均衡、公共资源缺失、产业布局空心化等因素,导致多数二三线城市楼市吸引力不足、开发商去库存的压力巨大。
过去几个月楼市的回暖,首要原因是政府的政策红利正在兑现。为了帮助行业缓冲调整、避免经济硬着陆,中央政府在政策和货币上不断松绑。5 月11 日,人民银行宣布再次下调基准利率25个点。至此,五年期贷款利率将下降至5.65%。
央行已在半年内完成三次降息(共下调贷款利率90个基点)和两次降准(共下调准备金率150个基点),这样的货币放松速度,已经超过了2012 年。而市场预计,2015 年剩下的时间里还将有200个基点的降准空间。
降准和降息政策既投放货币、又降低利率基准,商业银行已经再次出现最低7折的贷款利率,杠杆率提高意味着增强了居民的购买力,这对楼市复苏起到直接推动作用。
在地方政府层面,限购城市由以往的全国46个缩小到北上广深以及三亚5个,即便继续实施限购的城市,也已经开始微调,或者通过其他途径变相降低购房门槛。特别是“3.30”新政之后,二套房首付六成降为四成,大大促进了改善性需求的入市。
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