■ 6月展望

纯新盘占半城郊显分化

据亚豪机构统计，6月预计有20个项目入市。记者了解到，入市项目郊区与城区房价分化明显，城区项目(五环内)仅有5个，郊区项目(五环外)有15个，其中顺义、密云共有7个项目。除了城郊分化外，6月新盘的“生面孔”较多，共有10个纯新盘和10个老项目后期平分秋色，由于产品、定价、蓄客不同，也出现了明显分化。

纯新盘 部分项目有意提前开盘

亚豪机构数据显示，6月共有10个纯新盘入市，顺义区独占4个，其中3个是商住项目，朝阳有2个，10个项目包括了住宅、商住、别墅，其中8个项目位于五环外，仅有大兴的首开保利·熙悦诚郡和朝阳的丽都十号，位于五环内的城区。

记者了解到，随着楼市信贷政策放松，市场成交转暖，开发商的推盘热情也上升;比如预计在6月入市的新盘中，位于朝阳区的红廷别墅、位于房山的五矿·铭品、位于怀柔的万通·熙悦华府，都在4月就放出风声“预计入市”。

“我们6月6日就要开盘了，最近市场回暖，客户明显多了，”位于房山良乡大学城附近的五矿·铭品项目销售人员对记者表示，项目为5-8层洋房，最小面积135平方米，报价25500元/平方米，但赠送了约20-30平方米面积，160平方米的户型报价为21000元/平方米。

而一些地理位置较好的项目，还出现了因人气旺有意提前开盘。“蓄客比预期好，可能要提前到6月中旬开了，”位于南四环外、大兴区的熙悦诚郡项目销售人员表示，6月初实楼样板间就会开放。

熙悦诚郡的售楼处和样板间5月9日才对外开放，并正式开始蓄客，当时项目相关负责人对记者表示，开盘可能要6月底或7月，报价在42000元/平方米，紧邻的精装修项目、4月开盘的中冶德贤公馆报价是45000元/平米。“熙悦诚郡最终开盘价或在4万元/平方米上下，”据熟悉该项目的业内人士介绍。

亚豪机构研究总监郭毅表示，提前开盘的项目是少数，多数新盘、尤其是位于城区的单价高或总价高的项目，如别墅等，仍希望有较长的蓄客期，定价上也模糊不定。

老项目后期 城区、郊区定价策略有别

记者了解到，6月预计入市的10个老项目后期中，很多老项目已久久未有新房源入市，如位于朝阳区的胜古誉园上期入市时间为2012年底，位于丰台区的玺萌公馆上期入市也是2012年，位于密云县的溪水雅地·尚著上期入市则早在2011年。

此外，随着楼市转暖，一批中高端的明星楼盘如位于海淀区的御园、位于朝阳区的北京奥林匹克花园、位于朝阳区望京的臻园等明星楼盘都预计6月加推，产品都是大户型，除了北京奥林匹克花园报价45000-50000元/平方米外，臻园、御园都未定价。

“开盘间隔时间长，价格可比性小，项目在定价上就有更多优势，”亚豪机构副总经理高姗表示，而从市场接受度来看，这类老项目后期多位于成熟片区，地理位置较好，各种配套也较为完善，并且所在区域多已不是住宅的主力供应区，竞争压力相对较小，因此市场接受度较高，去化相对较为容易。

不过在老项目后期扎堆入市的密云、平谷等郊区，开发商仍然维持了谨慎定价，采取了平价出货的策略。

以华润开发的密云橡树湾为例，目前16000元/平方米的报价和上期持平，业内人士指出，目前北京商品住宅存量当中有将近80%的比例位于郊区，供应量与存量双高的局面使得郊区项目不得不“低头”推盘，如密云县的溪水雅地·尚著也早在4月就放出风声“预计入市”，目前报价约15000元/平方米。