资本图谋：主业强＋副业轻

迅速扩大集团土储的事情，恒大之前就做过。2006年初，恒大的土地储备为310万平方米，到2009年三季度末增至5100万平方米。2009年11月恒大上市，因土地储备巨大，受到以净资产估值法衡量公司市值的香港资本市场的欢迎。

不过，地产金融资深评论员黄立冲表示，目前资本市场上已不认可“土地规模扩大，公司估值就上涨”的逻辑。但他也承认，目前股市火热，企业在资本市场上融资机会增加，融资成本相对降低。

由于佳兆业债务违约事件的影响，现在并非内房股在港股发债的好时机。同时国内资本市场形式较好，地产板块整体走高，投资者买入意愿较强。

经济观察报记者统计发现，5月11日以来的短短十多天，包括中建置地、复星国际、华润置地、绿地香港、金地商置等8家内房股宣布配股筹资，涉及资本总额249亿港元。而去年全年，配股融资的内房股仅有7个。

多名香港的国际投行人士对经济观察报介绍，目前投资机构判断一家地产企业拿地的行为需要从拿地时机及市场环境、土地价格、公司本身土储量等多个角度去判断。如果该公司拿地时机把握得好，土地价格低，能形成正面预期。另一方面也有人认为，公司高负债，且过度进取，机构则认为风险会增加。

但这些人士均表示，不同的机构估值和评级思维不一样，不排除会有机构将大量拿地的行为，与后市强劲的销售及销售增速联系在一起，从而得出正面评价。

一位业内人士早已得知恒大48天拿100块地的任务。其认为，恒大逆市拿地还有另外一种思路，即配合资本市场上的一些动作。虽然拿地本身是烧钱的举动，但“通过主动地、有意识地做市值管理，能维持股价上升”。

巧合的是，自许家印在集团内部下达上项目指令的4月12日的次日开始，恒大股价强势启动，从4.29港元/股一路上行，16个交易日内冲至8.4港元。涨幅远超过其他内房股。

与3月底恒大业绩发布期间，外资投行纷纷给出“卖出”评级相反，4月底以来，国内多家知名券商发布恒大研报，均给恒大增持买入评级。其中，国信证券将恒大的目标价上调至25.46港元。理由是：首先，恒大在地产业务上彰显龙头风范：储备最多，面积最大，分布最广；其次，恒大在一二线城市中土地储备占比大且成本低，盈利前景好；另外，自2009年至今，恒大地产在土地储备、房屋销售、核心净利润等方面，出现了年均复合增长率分别为21.7%、34%及111%。

但与此同时，德银发表报告称，恒大配股集资风险正上升，以应对其疲弱的资产负债表。

经济观察报还从多个渠道确认，恒大目前思路是打造一个住宅主业强大、多项业务轻资产化的企业。众所周知的是，恒大拟推动矿泉水、粮油等多元化产业集团上市。此外，经济观察报还了解到，该公司准备将其位于海南省的人工填海项目海花岛分拆上市。

在恒大集团内部，海花岛是定位成类似迪拜棕榈岛，并赶超棕榈岛的项目，目前正在抓紧向海外市场宣传推广。海花岛上共有28种业态526个项目，拥有酒店群、国际会议会展城、博物馆集群、主题乐园、海洋世界、水上乐园、环球影视基地、温泉城、文化娱乐城等。

许家印还认为，旗下影城业务已具备了分拆上市的条件。据统计，恒大300多个项目有200多个规划了恒大影城。现在恒大影城开业的有16个，还有30个在今年上半年将陆续开业。此外，在建和将建的有150个，将限期动工。恒大称，200个影城，1400多块屏幕都有巨大的发展空间，市值不可估量。

此外，恒大的商业项目也会走资产证券化的道路。根据最新统计，恒大已建好和在建的商业地产总面积大约550万平方米左右。恒大称，按目前市场价估算，全部商业地产的总资产约1080亿元。

“下一步，包括未建在内的所有商业都可以对外合作，例如保险公司可以投资商业和写字楼。打包、挂牌、销售，这些都是资产证券化、资产轻资化的具体工作。”许家印说。

当前，恒大已成立资产管理中心，许家印要求“在最短时间内以最快速度将重资产轻资化”。许家印说，“这是降低公司负债率的最有效办法。另外分拆上市也是我们降低负债率的重大举措。”（来源：经济观察报）