2017年销售3000亿

恒大拿地的“内因”是其持续高速增长的“野心”。

许家印表示，恒大当前的经营理念和经营战略是“三高一轻”。“三高”是指高周转、高杠杆、高收益，“一轻”是指轻资产。

“没有项目，没有发展，谈高周转、高杠杆都是空话。”许家印说，“因此，从目前的发展机遇和发展战略来说，必须坚定不移地大上项目。”

恒大对外称，今年的销售目标是1500亿，实际内部目标是2000亿。

并且，许家印要求公司未来仍要坚持各项指标年均30%以上的健康高速增长。“按照这样的增长速度和幅度，到2017年即第七个‘三年计划’收官之年，恒大销售额要达到3000亿元；到2020年即第八个‘三年计划’收官之年，恒大销售额要达到5000亿元。”

在2014年，为完成1315亿元的销售目标，恒大全年有53个新项目开盘。全年新开工面积2250万平方米，竣工面积2063万平方米，在建工程面积4135万平方米，同比分别上升13.2%、6.5%及4.7％。全年销售面积达到1819.8万平方米。

而据恒大回答机构投资者的实录，2015年年初，恒大统计全年存货1700万平方米，预计今年新增货量2800万平方米，货值3200亿元。如果要实现超过2000亿元的销售额，去化率约在62.5%。若只实现对外所称的1500亿元销售额，去化率则在47%。因此可估计真实去化率在47%－62.5%。

按照上述数字粗略推算，如果2017年要达到3000亿销售规模，恒大在该年全年可售货值至少不低于4800亿元，可售货量不低于7200万平方米。

截至2014年12月31日，恒大土地储备总建筑面积为1.47亿平方米，较同样知名的土地储备大户碧桂园多出近一倍。但是要在2017年供应7200万平方米的可售货量，1.47亿土地储备看起来就不算太多。而且，恒大在去年拿地841万平方米，少于其2063万平方米的竣工消耗量。

根据这个逻辑，当前集中拿地是有道理的。

那么，恒大能在两年时间里将销售额从1500亿翻倍至3000亿吗？

因恒大“薄利多销”的策略，其要获得与其他开发商相似的销售金额，需要销售的面积比同行要多。以2014年恒大1315亿销售额及1820万平方米的销售面积计算，该公司月均销售面积达到152万平方米，均价7225元/平方米。如果按每套房屋90平方米估算，月均卖房1.68万套。

2017年若要实现3000亿元销售额，在均价按8000元/平方米计算的情况下，恒大需要完成3750万平方米销售面积的任务，月均销售面积高达313万平方米。每套房屋同样按90平方米计算，恒大一个月要卖房3.48万套，是2014年的两倍多。

即使恒大确实能完成这一销售任务，当中有多少是有效销售？“带现金流的销售”占全部销售额比例多高？对这一问题，许家印在香港业绩发布会上称，恒大2014年销售1315亿元，回款超过1100亿元。

不过，恒大2014年业绩公告显示，其应收贸易账款随销售规模扩大而增加，且增幅高于其销售额增加的比例。2014年总体应收贸易账款从一年前的72.077亿元上升至122.1877亿元。账龄90天以内及半年以上至一年的款项，分别占总数的40%和34%。应收贸易账款这一项，同为香港上市的内地千亿房企中海有61.91亿港元，但账龄在30日内的款项占比九成；碧桂园则为86.9亿元，其中1-6个月客户信用期内97%。

恒大首席财务官谢惠华在业绩发布会上解释，应收贸易账款增加的原因是恒大销售规模扩大，此外，恒大还提供了不同的付款方式给买家，部分买家选择了分期付款。谢惠华认为，这是可以理解的。