差异化谋突围，概念多落地少

在走访过程中笔者发现，尽管上半年佛山民用住宅市场很是火热，但商业综合体的市场表现并不理想。已开业的大型商业综合体项目中，旺场的不到一半比例，超一半的经营已开始走下坡路，表现在租金上涨疲软、空置物业增多、经营档次走低。

“像万达广场等商业综合体，今年上半年出租率都有一个较大规模的下降，尤其是一些自持物业的商业综合体更难走量。投资型商业综合体非常谨慎出货，部分甚至会折扣出货。而且商业综合体现在并不敢贸然涨价，因为周围有不少在推项目。”华南国际金融中心策划部主管梁玉笑说。

在此境况下，商业综合体的开发商试图寻求错位经营。似乎，他们不约而同找到了一个“靶子”—万达。去年底，中国商业地产龙头企业大连万达进驻佛山，这是万达在华南区域进驻的第3个城市以及开发的第6座万达广场。

距万达不足200米的招商置业项目，主打智云办公系统，正准备引入“蛇口网谷”模式，打造佛山首个互联网金融中心。“再造一个万达，对佛山现有的商业综合体升级没有太大意义，必须有新的思维注入。”陈林说。

据陈林介绍，在深圳蛇口网谷智慧园区是招商局已摸索较为成熟的产业转型升级的模式，目前入驻企业184家，年产值高达72.49亿元，园区每平方米的产值超3万元，是之前传统产业单位产出的17倍左右。在总部支持下，他们准备将深圳蛇口网谷的既有平台优势引入佛山，并在下月推出一个数千平方米的互联网商务体验中心。

相较于体量庞大的地产巨头，本土开发商并不甘于做商业综合体版图中的“边缘”者，现在它们也正迎来一次模式转型的新挑战和机遇。

“我们虽然在万达对面，但我们坚决不做第二个万达，我们想在佛山打造第一个生活方式中心的购物公园。在业态构成上，我们将与万达广场的大众消费、招商置地中心的商务配套错位，以餐饮、休闲为主。其中我们的餐饮占比高达40%，娱乐占比30%，购物占比30%，这个比例也有别于其他购物中心，主打线上无法取代的体验消费。”新凯广场常务副总经理潘祥成说。

距万达广场不足500米的本土开发商荣耀地产，也在谋求自己的生存空间。“我们项目的几个股东多是传统制造企业人士，他们发现曾经前店后厂的模式正在向写字楼模式转移，这是一个巨大的机遇。我们正在对接一批传统企业，将其展厅或电商服务部门搬入写字楼，地产商以自持物业的形式进行统一配套服务。现在商业综合体同质化太严重，必须差异化才能生存。”南海荣耀房地产开发有限公司招商策划部经理潘永威说。

“佛山的商业综合体的新模式还处于概念尝试阶段，真正落地的实践现在还很少。”广东新天鸿物业发展有限公司董事长助理胡莎丽说。

（来源：南方日报）